“难产”的物业合同伤了谁? 主管部门:一定要“质价相符”,体现花钱买服务理念

荣盛·碧水湾大门本报记者陈瑶文/图

《蚌埠市住宅物业管理办法》(以下简称《办法》)已于今年4月1日起施行,《办法》实施的目的就是为了进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,不断完善共建、共治、共享的社区治理机制等。

签份合同,权利、义务安排得明明白白,小区管理得井井有条,这是大家都乐见其成的局面,但有的小区物业,却迟迟没能和业委会签署服务合同,在没有“名分”的日子里,物业不得不面临艰难生存饱受指责的困境,居民也在忍受小区环境变差、生活品质下滑的烦恼。一份物业服务合同为何“难产”?

几年来,荣盛·碧水湾小区因业委会与物业之间的纠葛而话题不断,由此受到广大市民的关注成为了“网红小区”。去年,小区第一届业委会任期已满,第二届业委会已经正式上岗。

去年10月底,该小区新一届业主委员会正式成立。但至今,这个小区仍然没有和任何物业公司签署物业服务合同。

业主吐槽小区物业服务滑坡

“虽然每天垃圾能够及时清运,但小区的路面保洁、绿化修剪,电梯等公共设施的维护,确实问题越来越多了。”小区居民石先生说,自己住进荣盛·碧水湾小区已经快十年了,刚住进来时,觉得环境非常优越,现在随着小区的老化,物业管理中暴露出的问题也越来越多,明显觉得小区物业服务水平在倒退。

“以前小区里的所有池塘,不仅水面清澈,而且水里还种植了睡莲、放了锦鲤,树木修剪地也非常有型,进门就感觉是个高档小区。现在完全不是那么回事了,池塘干涸,铺满了枯枝烂叶,树木也没人修剪,路面保洁也不及时。行人走的木桥栏杆都掉了,年久失修。”居民王女士说,自己常带着孩子在小区里玩,不仅眼见着一些公共设施老化不能及时更换、维修,现在连最基础的保洁、保安这些服务都不能令人满意。

谈及物业服务,小区里很多居民告诉记者,这几年,物业公司的服务管理一直是小区里的焦点话题。关于现在的物业公司的去留问题,业主、业委会、物业、社区居委会已经多方“痴缠”了好几年,但至今也没有个明确的解决方案。

物业:没有“名分”,物业费难收,生存艰难

采访中,记者获知,目前仍在为该小区服务的物业公司是荣盛物业有限公司蚌埠分公司碧水湾项目部,但在去年,法院就判决该物业公司要离开小区。而该小区在5年前就已经成立了业委会,第一届业委会和物业公司矛盾重重,甚至对簿公堂。去年10月,小区第二届业委会正式换届成立,但至今业委会也未和任何一家物业公司签署物业服务合同。

“一直没有签合同,没有得到认可,这很影响我们在小区的工作,很多居民不但不支持我们工作,也不愿意缴纳物业费,这让我们的工作很难开展。”该小区物业公司负责人冀先生告诉记者,虽然小区居民大部分还是很支持物业的,但还是有一部分居民不支持,而且因为一直没有签合同,导致还有一批业主持观望态度,这种局面就让物业的生存非常艰难了,经费紧张,很多事无法正常、及时进行,服务管理难以进入良性循环状态。

去年5月13日,蚌山区人民法院向荣盛物业有限公司蚌埠分公司下达了责令限期履行通知书,责令该公司在2020年6月15日前退出荣盛·碧水湾小区,并同时向小区业委会移交竣工总平面图,设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料,物业质量保修文件和物业使用说明文件。逾期不履行法院将依法予以强制执行、司法处罚,公布失信被执行人名单。

去年5月21日,经开区淮河社区行政事务管理中心碧水蓝天社区居委会也向荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司发出通知,称“你公司于2020年5月21日执行蚌山区法院判决结果,退出碧水湾小区。根据《安徽省物业管理条例》《蚌埠市物业服务企业退出管理暂行办法》相关规定,你公司退出前应当提前三个月向社区居委会进行备案。现要求你公司在新一届业主委员会选聘新的物业服务企业前,按照前期物业服务管理合同内容继续做好碧水湾小区物业管理服务工作。”

正是这些判决、通知,让一部分居民心里犯嘀咕,“现在的物业公司只是临时管理,说走就走了,缴了物业费可能要打水漂,还是再看看吧。”

业委会:为了业主利益最大化已多次修改方案

现任业委会主任徐进告诉记者,几个月前,新一届业委会就多次开会,并且考察市场行情,拟订了物业服务的合同方案。但有部分业主认为,方案没有将业主的利益最大化,提出异议。于是业委会一直在多方听取业主的意见,修改合同版本。

“我们开始提出的服务和收费标准,是按照C级服务,每平方米七毛五的收费标准进行,但部分业主认为这有损业主利益,因为这个小区一直是按照十几年前的一级服务七毛五的收费标准来收费的。”徐进说,有的业主认为,业委会新拟的方案,价格没变,却把服务降成了C级,这显然损害了业主利益。但十几年过去了,目前的市场行情已经是,很多享受A级服务的小区,物业费早已是按照1.05元/平方米来收取了。

“业委会不可能与业主作对,既然业主要求利益最大化,我们还是会按照业主的要求更改合同方案,然后进行公示,让业主投票,再进行招标,哪怕流标也得这么推下去。”徐进说,目前物业服务合同已经按照业主意见,进行了多次修改,最近最新的合同方案会在小区进行公示,然后采取实名投票的方式,超过2/3的业主同意后,才会进入招投标程序。但徐进同时也表示出对招投标环节的担忧,因为如果合同一直是过于偏向业主利益,而与市场实际行情差距太大,可能最后的结局就是不停流标。

主管部门:助力推进物业服务“质价相符”

“物业收费的新办法,发改委正在酝酿中。老的标准已经是十几年前确定的。但小区物业的收费标准怎么定,还是业主大会的决议最重要。发改委定的收费标准只是针对前置物业,对后期和业委会签合同的物业来说,这个标准只是参考。”市住建局物业科负责人李晓伟告诉记者,小区物业费用定价,一些小区在拟订方案时,可以参考目前市内一些做的比较好的小区,“仔细核算一下,用服务标准来定价格,收费标准一定要质价相符,体现花钱购买服务的理念。”

李晓伟说,《蚌埠市住宅物业管理办法》的施行,就是为了通过市场竞争的机制、居民自主选择的方式,引入管理理念先进、管理成效显著的物业企业,同时调整物业管理范围,从而达到物业管理单位优胜劣汰、物业管理区域划分清晰、物业管理资源配置合理,实现物业管理水平提升。而最终的目的就是体现“质价相符”。

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