功能板块升级加速城市发展创新

池州是长江南岸重要的滨江港口城市，长三角城市群成员城市、全国双拥模范城市、国家森林城市，是中国佛教四大名山之一的九华山所在地。自2000年6月撤地建市以来，池州地区飞快发展，城市化程度不断提高。池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县、江南产业集中区、九华山风景名胜区、池州经济开发区、平天湖风景区。

城市化（urbanization/urbanisation）也称为城镇化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。那么在这种转变的过程中，政务区将会扮演什么样的角色呢？

城市基础设施建设与城乡融合齐头并进

《2019年池州政府工作报告》提到“强化基础设施建设，城乡融合步伐加快。市县空间规划体系初步建立。海绵城市试点任务全面完成，六大片区城市海绵体全面构建。东部产城融合创新区开工建设。建成城市绿道、“白改黑”道路20公里，新增城市绿化面积66.7万平方米，天堂湖公园建成开放，环平天湖“花海”成为一道靓丽的城市风景。扎实开展“两治三改”专项行动，改造老旧小区12个，治理城乡违法建设47万平方米。城市公交体制改革基本完成，新的城市公交集团正式运营，新增新能源公交车48台。新一轮文明城市创建扎实推进……”池州主城区基础设施建设速度逐步加快，并且在此基础上，进行未来池州主城区规划发展。

《2019年池州政府工作报告》对2019年工作安排中关于产业升级和城乡一体化发展进行了清晰、明确的说明，以下是有关的报告内容“（二）突出调结构促升级，着力加快“4+3”现代产业体系建设推动制造业向中高端迈进。建立分产业推进机制，完成工业投资190亿元，继续实施百户企业技改示范项目……提高全域旅游供给质量。深入推进国家全域旅游示范区创建、国家级旅游业改革创新先行区建设…（三）突出补短板提品质，着力推动城乡一体化发展提高城市规划建设水平。全面实施主体功能区规划，加快打造美丽长江经济带池州段，深入推进全国绿化模范城市创建。编制实施城市设计总则、导则。加快三大功能区组团规划建设，南部天堂湖新区加快整体开发和功能配套，北部滨江区域推进岸线生态修复、文化遗址保护和业态谋划布局，东部产城融合创新区加快完善商业、科创、文体、教育等功能。建成牧之路互通立交工程，开工建设综合客运枢纽站。推进“城市双修”试点，加快湿地森林公园建设，新改建燃气供水管线80公里。建成平天湖三站、城防调度指挥系统，新改建排水管渠69.5公里。推广海绵城市建设理念，每个县区完成1-2个示范项目。促进房地产市场平稳健康发展。推进文明县城创建、无违建县区创建，提高县城吸引力和容纳力。支持创建1-2个省级县域特色产业集群（基地）。全面实施交通建设大会战。建成池州长江公路大桥，加快池黄高铁、G3W德上高速池州段、九华山机场扩建项目建设。建成青阳至五溪“生态大道”，加快3条国省干线一级公路建设，开工S358青阳至红石等3条国省干线改建工程。启动江口轮渡北岸码头迁建。加快秋浦河航道整治工程建设，基本完成青通河航道整治。建成长九码头一期、江口港区三期，池州港跻身亿吨大港。完成池州长江公铁大桥工可编制，推进池州动车存车场、合肥—池州城际、池州—九江城际、宣城—石台—东至高速等项目前期工作……”

主城区发展中挑战与机遇并存

从2000年6月撤地建市以来，经过近二十年的发展，池州取得了不小的成绩，主城区从以前的西街口两条街逐步发展到上接池口滨江经济带下至齐山、平天湖旅游景区。同时，主城区的变化也代表着池州二十年发展，但是有时候主城区的某些地方仍需要进行一些改造和升级。这些需要改造和升级的部分与市民民生方面的内容息息相关。归纳概括为交通设施建设方面、居住条件方面和城市功能分布方面。

交通条件——城市化过程中的焦点。随着人口稠密、经济发展，在上下班高峰期的交通堵塞。高峰期交通出行的市民主体是上班族、各年龄段学生家长和前往公共设施的相关人员。由于发展的需求性，主城区的经济发展区域较为集中，机关单位和一些公共设施分布较为散乱，导致机关单位工作人员和前往机关单位的办事人员分散性大，导致所形成的交通堵塞范围大，不易疏导。

居住条件——主城区内以2000年前后的老小区为主。首先小区设施陈旧，老旧小区绿化率一般都比较低而容积率则较高，不能够满足现代年轻人对生活品质的要求，楼间距也比较小，生活上可能会受到影响。上世纪90年代建造的房屋，有些是砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障。其次物业服务保障功能一般，虽然物业费比较便宜，但物业服务和管理不是很好，并且在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得可能并不好。而且车位不足也是老旧小区的老问题，导致很多业主随便停车，经常会因为被他人车辆堵塞，而不停的鸣笛扰乱其他小区住户生活。

城区功能性——城市区域功能分布明确是合格的现代化城市突出特点之一。城市功能分区是由各种不同功能的多元城市用地区域组成，各项用地都有一定的要求，每部分和其他部分之间都具有相互联系又互相矛盾的关系。

城市是一个统一的有机体，把在使用上功能不同的各部分用地合理地组织在一起，既要满足相互之间的关系，也要避免相互之间的不良影响和干扰。在开始规划一个城市时，要根据该城市不同特点和要求，对工业区、生活居住区、市内道路广场、对外交通、仓库等城市各项用地进行全面规划，合理组织，统筹安排，为生产生活创造良好条件，这就是功能分区。

而功能分区处理不当，会给城市带来一系列问题，诸如会使交通运输复杂，工程造价和经营管理费用增加，城市环境卫生不良等后果。城市功能分区工作是规划中带有战略意义的工作，必须掌握城市现状的自然、经济等基础资料，经过现场的实地踏勘; 制定城市发展的技术经济依据，确定城市的性质和规模，规划拟建的工业项目以及居住用地的数量等，在此基础上，参考用地分析结论，再在地图上着手布置方案。在旧城市，它还包含着重新布置和调整城市各功能区的含意。实际上城市中各项用地的选择和城市功能分区工作是分不开的，例如在选择工业厂址的同时，必定要同时考虑居住区用地以及其他物质要素的选择和布置。因此，功能分区又是一项规划过程中较复杂的综合性工作。

城市功能分布宏观覆盖的方面较为广泛，规划过程相对复杂，内容时常涵盖市民交通和居住方面内容。在不同的历史时期，城市的功能分区具有不同的内容和特点。所以，如何合理安排城市的功能分区需要深思熟虑。

学习合肥政务新区发展经验，池州完全可以结合自身的条件进行有特色的政务新区改革，针对老主城区的地理进行政务新区的规划。参考合肥政务新区的发展，将池州本地的人文景观、公共设施建筑结合到一起，将滨江地带、平天湖、市政服务中心、妇幼儿童活动中心、东湖路新商业集中区域、清溪河景观带、池州市图书馆、体育馆等结合到一起，再通过商业引资，将原本在池州人民眼中老城区打造成现代化的建筑区域。

政务区建设带给城市的引领和创新

政务新区是通过城市总体规划、城市设计、专业规划、雕塑规划、控制性详细规划及全区环境评价报告、集中景观绿地法定图则、环境景观等规划的设计和编制。在加速发展的过程中，政务区不以行政区的划分为基础，而专注城市功能改革，抓住功能的统一性，在政务区内进行合理布设安排，利用合理的资源，改进旧方法，提升城市功能专一性和区域分布的合理性。

为贯彻落实中央深化体制改革和新型城镇化发展的决策部署，探索建立统一的空间规划体系，统一管控和高效利用空间资源，节约集约空间资源，加强城乡空间管控，提升空间治理能力，提高行政效能，促进池州市城乡经济社会全面、协调、可持续发展，特制订《池州市空间规划》

在《池州市空间规划》中，关于市区中心城区的职能和结构已有规划。市中心城区的城市定位是国际生态休闲城市、皖江绿色产业基地，城市职能是生态宜居城市、旅游休闲城市、滨江港口城市、绿色产业基地。

通过建设“一带一区两翼”的空间布局结构，立足生态环境、旅游资源优势，紧抓“长江经济带”国家战略机遇，对接安徽省“五大发展”诉求，明确池州发展定位为：世界级旅游目的地，国际生态休闲城市，皖江中心城市之一，历史文化名城。

中梁·印江南——升级主城住宅格局尖峰力量

主城区市民居住条件与交通条件与城市功能分布息息相关，在通过政务区化改革，进行城市区域功能的优化后，市民居住条件即是首要挑战。参考城区内的多家房地产公司的老旧小区住宅升级改造内容，中梁壹号院的成绩斐然。

中梁控股集团是一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国。凭借卓越的产品品质、优质的客户服务，中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强，并位列发展潜力TOP1、成长速度TOP1、运营能力TOP1、融资能力TOP7等。凭借在中国房地产行业多年经验，在区域扩展的策略引导下，项目已拓展至中国五大经济核心区域（长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区），覆盖包括浙江、江苏、安徽等20多个省市的130余座城市（地级行政单位），成功开发了近400个项目。聚焦住宅核心业务，持续发展商业、产业等新业务。打造高素质经营人才，通过多元化投资策略识别新的增长机遇,致力于成为一家中国领先的综合性房地产开发商，共创价值，让四季心情绽放。

老城区，是一座城市的核心，由于城市发展区域选择性滞后，可能会给市民带来不是很好的印象，所以老城改造发展，是城市发展的要求。丰富的开发经验，在130余座城市开发了近400个项目的成功案例，池州的城市板块升级与中梁控股集团合作水到渠成。在中梁壹号院项目成果之后，中梁时隔两年，选址在政务核芯位置，打造印江南项目，为池州老城改造发展充当了“尖兵”角色。

中梁印江南项目，是在池州中梁壹号院基础之上的越级迭代之作，2017年进入池州的中梁，在两年时间内植根城市，了解人居需求，挖掘这座千年古城的文化韵味。予建筑一种文化属性，予楼盘更多人文气息，予社区更高宜居性。印江南拥有高达38%的绿地率，可以和社区外的自然环境相结合，浑然一体，仿佛置身自然之中。低至1.6的别墅级密度，分为6（6+1）层、9层、13层，电梯洋房、小高层两种产品，住洋房、高层，享受别墅级的开阔空间。并将配置阳光草坪+老年活动场地+城市广场+健身跑道的全龄四季活动空间，打造出公园式居住社区。

在交通方面，项目位于九华山大道和沿江路交汇处，往西直达老城区，向东通达经开区，是两个区域的中枢地带，发达的主干道路网带来交通的便捷。临近贵池区城关小学、池州市第十中学、在建中沿江路小学，加上社区自建的幼儿园，对于缓解城市化过程中交通拥堵有着不小的积极作用。

中梁集团印江南项目的发展对于滨江一带沿江路的发展有着十分积极的作用，通过项目的启动发展，带动沿江路周边经济发展，辐射政务区性质的经济效益，凭借滨江一带充足的资源优势和良好的投资环境蕴藏无限商机，这也将会成为吸引外来资本投资的取鉴，更好地对沿江路附近的滨江一带进行城市化建设与开发。

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