加强共有产权住房供给 推动住房保障体系建设

赵前前徐毅成

住房问题关系国计民生，也是国家经济平稳增长的“调节器”。按照国家住房福利改革和住房保障政策趋势，中低收入群体住房供给将主要定位在共有产权住房层面。共有产权住房是住房产权式保障的重要方式，是完善住房供给结构、支持无房家庭解决住房刚需的长期制度安排。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，甘肃省以国家住房制度改革目标为指引，通过市场调节与政府保障相结合，加快构建“多主体供给+多渠道保障”的住房保障措施，积极解决住房发展不平衡不充分问题，推动甘肃省形成共有产权住房供给健康发展的长效机制，不断满足人民群众多样化住房需求。同时，推行共有产权住房也是吸收借鉴国内外成功经验，转换原有住房制度中出现的弊端，更大程度满足中低收入群体产权需求并促进中低收入家庭财富积累的重要举措。

为了更好推进甘肃省共有产权住房供给，还需从以下几方面着手。

第一，加强共有产权住房的认知定位。对政府管理而言，以住房保障进社区为基础广泛宣传相关知识，消除民众对共有产权住房的疑虑。对实施共有产权住房的住房主管部门进行培训，让不同收入群体了解并知晓共有产权住房供给政策，确认住房作为家庭最重要的资产，是促进家庭稳定和增强承担风险能力的重要实体。通过共有产权的角度不仅可以明确政府对住房的管理思路，而且也有利于规范住房的占有、使用、处分和收益权利，是保持住房市场平稳健康发展的重要一环，也是解决当前城镇住房主要矛盾的现实选择。

第二，厘清共有产权住房的供给路径。新兴住房供给模式的出现，不代表摒弃原有住房保障制度，这二者之间依然保持着紧密的联系。也就是说，共有产权住房供给是从传统保障房到普通商品住房过渡的一种形式，共有产权住房的供给来源依然需要在考虑当地现有保障性住房供给结构、分布区域、人口结构以及市场供给等情况后通盘考量决定。通过住房供给和市场需求可以发现，对于住房供给大于市场需求的区域，地方政府可以考虑通过将经济适用房转化、公共租赁房转换以及棚户区改造安置房作为共有产权住房的供给途径。在共有产权住房需求量增大之后，可以通过采取多种金融手段相互结合的方式，充分实现共有产权住房的开发和利用。

第三，完善共有产权住房的制度设计。共有产权住房供给政策的实施，核心是要理清政府与公民间所占份额以及份额如何转化的问题。因此，可借鉴一些发达国家共有产权住房制度经验，从而更好地完善我国共有产权制度。可以从以下几个方面努力完善制度设计：在申购门槛上，要考虑取消户籍限制，放宽准入门槛，扩大保障人群范围；在定价方式选择上，要综合市场需求情况后采取政府指导价格或基准定价法；在产权比例确认上，可参照部分城市依据相邻地段商品住房价格的比例来确定购房者享有的份额，并在购房合同中需要加以明确。在增购与回购方面，要实现灵活的产权比例处置；在物业管理方面，要充分考虑共有产权住房的维修资金，可以通过补缴补偿相应比例的维修基金来维护公平。

第四，协调共有产权住房的主体职责。在共有产权住房保障模式上，原先以“政府主导”的模式必须向“政府引导+社会参与+市场运作”的模式转变。从住房供应主体来看，政府可以结合目前我国试点城市经验，不断总结运营经验，尝试第三方机构进行管理。引导和鼓励国家企事业单位、非盈利机构成为共有产权的持有主体。还可以尝试通过房地产开发、物业管理等盈利性机构作为产权的共有主体，逐次逐步推进保障性住房与市场化供应的衔接。目前共有产权住房制度中涉及的各方参与主体，并没有非常明晰地规定各自的权利与义务关系，甚至在具体地区实践中必然会出现“执行难”等利益冲突等问题。因此，必须明确政府、个人、企业在共有产权住房中的主体职责以及权利义务。在共有产权模式里，企业只参与开发建设而非产权共有，共有产权住房的产权在政府对开发商的房源进行回购以后，仍然实行政府与个人共有的模式。此外，对于承担共有产权房开发项目的建设单位可以适当享受贷款利率优惠和税收优惠等政策。同时，可以探索非营利性组织参与管理并形成政府与个人之间的桥梁，利用非营利组织承担部分共有产权住房的运行方式。

第五，加强共有产权住房的风险防范。共有产权住房的实施，必然伴随着各类风险的存在，加强风险感知和风险防范将有助于提高共有产权房的运行效率。目前在共有产权住房层面，既有政府层面的风险，也有政府和购买者之间的风险，以及购买者需要承担的风险。为了有效应对各级各类风险，首先需要判断风险级别，确定哪些风险需要重点应对，然后确定合理的风险分担。对共有产权份额的出让、抵押、转让等应有更加明确的规定，对产权持有者在住房使用过程中的权利、义务以及连带责任等问题应加强规范，从而充分保证共有产权住房政策顺利实施。

[作者系甘肃省委党校(甘肃行政学院）甘肃发展研究院副院长、教授，甘肃政法大学副教授]

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