低首付买房打政策“擦边球” 暗藏风险 购房者应警惕

讯买房子首付不够，开发商帮你操作或是“垫付"，你只要付很低的首付即可，这样的事情是不是看起来很美好？记者了解到，最近一段时间，合肥楼市个别开发商运作“低首付"卖房，而这背后隐藏着风险。业内人士提醒，开发商运作“低首付"卖房是在打政策“擦边球"，购房者应警惕。

现象：

合肥出现“低首付买房"

“首付5.4 万起"……近日肥东县某盘打出宣传海报，关于首付的内容很吸引人。记者了解到，该盘这批房源均价每平方米过万元，最小户型超过130 平方米，如果按照三成首付算，购房者也要掏40 多万元，首付5.4 万元起又是什么情况呢？记者随后致电该盘售楼部了解到，这是开发商推出的首付款分期付措施，具体分几期需要现场沟通，主要针对的是洋房产品。

位于庐阳区的某盘，也有类似推广内容：轻松首付（10%首付）即可签订合同，剩余首付一年后缴纳（免息），首付18万起……

对于这种“低首付"卖房现象，合肥市一位业内人士表示，开发商操作的方式不一样：有的是购房者支付部分首付款后，开发商替购房者垫付剩余首付款，此后购房者在约定时间内，将剩余首付款还给开发商；有的是开发商以可以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。

后者从严格意义上来说，先交的部分首付款类似定金性质，开发商只是为购房者预留房源，一旦开发商日后抵押房产又不能还清其欠银行的贷款，那么房产很可能被银行收回。

案例：

碧桂园“借首付"引纠纷

如果开发商操作的“低首付"措施属于前一种情况，即开发商借钱给购房者当首付，能立即签购房合同，这对一些暂时资金周转不过来的购房者能减轻一些负担。但这其中并没有看上去那么美，一些购房者因此惹上纠纷，吃上了“官司"，安庆的谢女士就是其中之一。

安庆市迎江区人民法院的一则判决书显示，2016 年4 月1 日，家住安庆市迎江区的被告谢女士向原告（即安庆碧桂园公司）借款70000元，用于购买安庆市迎江区皖江大道安庆碧桂园1 号公园小区的一处商品房，借款期限为6 个月，自2016年4 月1 日至2016 年10 月1 日，在此期间为无息借款。按照双方约定，若借款方未按期还款，每逾期一天按所欠金额的万分之六给付逾期违约金。谢女士按约应于2016 年7月1 日还款35000 元，2016 年10 月1日还款35000 元。不过，谢女士仅于2016 年8 月8 日还款23000 元。借款期限届满后，谢女士未依约清偿借款，安庆碧桂园公司遂将其诉至法院。

2017 年4 月，法院经审理作出判决：借款期限届满后，谢女士应当依约清偿，应偿还安庆碧桂园公司借款本金47000元及违约金。

被安庆碧桂园房地产开发有限公司告的不止谢女士一人。记者调查发现，2016 年至2017 年间，安庆市多位购房者被安庆碧桂园房地产开发有限公司告上法庭。这些购房人向安庆碧桂园房地产开发有限公司借钱付首付购买后者开发的商品房，按照双方协议，借款期限在5 个月至一年不等，其间均为无息，但如果未按约还款，则需要支付较高违约金。

被安庆碧桂园公司讨要借款的购房人，未偿还款项最少的仅2 万多元，多的也不足10 万元，而他们却因此吃上官司，被判还款并支付违约金，同时须承担案件受理费。

分析：

打政策“擦边球"藏风险

“‘低首付’其实就是开发商的一种营销套路，可以视为一种潜规则。"合肥市一位不愿具名的房产界人士表示，在楼市环境调整或是下行时期，部分开发商销售压力大，或者急于回笼资金，通过这一营销噱头，以“垫付"首付或者首付分期的方式，降低购房者门槛，达到刺激销售的目的，将一些原本不具备购房实力的购房者提前锁定。安庆碧桂园房地产开发有限公司借钱给购房人付首付的情况，也符合这一特征。有的开发商还会将第三人（方）引入作为资金方借钱给购房人，操作更为隐蔽。

安居客首席分析师张波认为，开发商“低首付"卖房会带来楼市非理性投资的增加，投机者可以避开限购资金的杠杆限制，让调控的效力大打折扣。因而这一行为需要被监管；也不建议购房者采用此种方式购房，因为其不但涉嫌违规，也会让后期购房违约风险增大。

安徽同胜律师事务所资深律师姜孝虎表示，对于很多资金周转困难的购房者来说，开发商提供首付分期及开发商垫付首付的条件具有诱惑力。但开发商这一做法实际上是规避了国务院规定的首付比例和限贷政策，在打政策“擦边球"。如果购房者能顺利还款，大家皆大欢喜，一旦无力还贷，或者房价出现大幅下跌，则容易引发纠纷。更有甚者，这种行为还可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为"，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。

提醒：

购房者警惕“先甜后苦"

有业内专家提醒称，购房者应该充分考虑“ 低首付"购房的风险。一方面，购房人要合理评估自身财务状况，预判偿还能力。开发商给出的分期首付或是“垫付"期限大多较短，这期间，购房人既要支付开发商借出的首付款，又要支付银行贷款，还款压力较大。如果不能按约偿还，则要承担违约金；更有甚者会面临房屋被银行收回强制拍卖的可能。

另一方面，从市场风险来说，楼市调控如今已处于密集化、常态化阶段，不同楼盘的定价策略也不尽相同，不排除楼盘会调整价格，房价也不一定一直处于上涨通道，一旦价格出现下跌，购房人可能吃“ 哑巴亏"。

此外，对于购房人来说，如果遇到“退房退款"相关问题，会缺乏保障。购房人应保留开发商的“ 低首付"购房的相关广告文案及文件，不要仅仅只是相信口头介绍，并且要仔细推敲文件，合理判断购房成本及投资风险。

记者

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