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“地荒症”频发,品牌房企满城找地

来源:南国城报 2017-11-15 13:16   https://www.yybnet.net/

河西工业园“限价”地块俯拍,该地块吸引了许多开发商的关注。 彰泰集团拿地现场。2017年1~10月土地供应折线图(亩)

地荒?土地市场

□Text/记者沈彦婷易柳燕Photo/何俊涛

相较一时的楼市低迷,开发商更怕无地可拿、无米下锅。今年以来,一方面柳州广迎八方房企,对土地需求越来越旺盛,另一方面,全市前10月供地仅完成全年计划64.5%,且限制地块、安置地块占比不小的情况让土地市场供需关系更紧张。业内指出,若政府后期不加大地量供应,明年住宅市场或将面临更加严峻的“供应荒”。

【现象】

求地若渴,房企需求旺盛

都说柳州房地产市场健康,但无米下锅却愁坏了开发商。今年来,柳州不少开发商都经历了热卖的高潮。但在楼市库存快速去化的同时,不少楼盘也面临着所剩存货见底,急需开发后续项目接档的窘态。

如荣和集团便是如此,作为扎根柳州多年的品牌房企,目前该公司正在运营的2个项目所剩房源均不多,开发商从年初就开始在柳不停地寻找适合开发的土地。从城中到柳东、从柳南到柳江,荣和寻地的步伐从未停止。无独有偶,保利等大牌房企,亦是如此。

而正为拿地焦灼不堪的绝不止这些早早在柳尝到了甜头的“老牌”房企们,诸多外来兵亦是如此。绿地相关领导就曾多次来柳考察,希望入驻柳州。合景泰富更是数次参与到柳州土地竞拍中,希望得以早日落子柳州。

一面是各类房企饥渴难耐的求地,另一面却是跟不上节奏的土地供应端。不少业内人士发现,今年的“地荒”甚至比经历了3个月土地断供的去年更为严重。

【数据】

前10月供地仅完成计划65%

提起土地,大伙儿印象最深的恐怕就是硝烟四起的抢地大战了吧。尤其是上半年,战况尤为激烈,8家房企共争一地都不是多么稀奇的事。在开发商们争得面红耳赤时便有业内人士指出,柳州供地减少,好地当然得用抢。统计数据也印证了这一点。居柳州统计,今年1~6月累计成交地块28宗,较去年同期减少5宗;成交面积约1831亩,较去年同期约2873亩面积,减少了1000多亩。

这样的情况也延续到下半年。7月土地零供应,而8月~10月,柳州虽然放出了15宗地块,但其中,5宗土地设置了回迁安置要求,5宗为纯商业配套用地,2宗为柳江区地块,2宗为限价地块,仅有的1宗含住宅且不包含安置回迁条件的地块,成为了步入7月后唯一一宗溢价成交土地。

此前,这宗位于西鹅路东侧72.55亩的商住用地就吸引了联发、碧桂园、远道、川海等5家房企共同竞争。最终该地块以4.12亿元高价成交,溢价率达169%。对此,业内人士直言,一宗西鹅的地块拍出“3”字头地价,足以证明柳州土地市场依旧火爆。他们指出,之所以下半年来溢价成交不多,也是由于供应匮乏、房企实在是无地可拍。

对比了今年的供地计划后,不少业内发现,这样的“地荒”现状与政府提出的土地增供计划相悖。据今年3月份柳州市国土资源局官方网站公布《柳州市本级2017年度国有建设用地供应计划》(下文简称“供地计划”)显示,经营性用地共计划供应335.19公顷(折合约5027亩)。但居柳州统计数据显示,今年1~10月,柳州市共供应土地约3244亩(含柳江区),仅占今年供地计划的65%。

【政策】

“限价”来袭,“靓地”待字闺中

对于土地,有房企投资部人士直言,现在手上有地就是“王”。对于开发商来说,每块地都是一块诱人的肥肉。这从近年来柳州土地市场上房企开启的疯狂拿地模式中不难看出。

事实上,对比今年的供地计划与前几年的数据,17578.53亩的计划供应总量在近几年里属于供应量较大的一年。但从目前已经登场的地块来看,许多体量大、地段佳的地块依然待字闺中。

这厢地块犹抱琵琶半遮面,那厢地块惊艳亮相却又有诸多附加条件。如10月27日,柳州市国土局发布了2宗(幅)地块的国有建设用地使用公告。两宗大地块一出场便引起了大家的注意,然而随之而来的“限价”条件却让房企们燥热的心情瞬间被降温。

事实上,在这两宗地块出场前,相关政府部门就有放出消息,柳州接下来出让的土地,或将以中低端市场为主导。“限价”地块的出场无形中印证了这一说法。因此,大家更关心接下来“限价”地块是否会成为挂牌土地中的常客?

对此,柳州市国土资源局政策法规科相关工作人员表示,土地的供应一直都是遵循着市场开发与消化的节奏。至于“限价”地块是否后期还会出现,还要参考当前这两宗地块出让后的市场反应。毕竟在柳“限价”地块首出,市场作何反响还是未知数。

【解析】

地少价高,政策收入稳定

从成交数据来看,今年来(1月~10月)柳州市土地一共成交了2808.597(含柳江区)亩,相比去年同期的3691.87亩,同比下降了31.4%。此外,今年成交的地块无论是体量还是属性,抑或是附加条件,都让不少业内人士觉得“不尽如人意”。

有业内人士就指出,从地块性质来看,今年来柳州土地市场成交的纯居住用地多为保障安置用地,这也与政府提倡的“保障民生”这一政策一致。而11月即将出让的“限价”地块更是被业界戏称为“政府保障民生策略的加强版操作”。

不过,虽然供地体量有所下降,但不可否认的是,今年来总价“地王”、区域“地王”频现,地块的溢价率和各区域楼面地价也在不断地被刷新。对此,不少业内人士直言,柳州地价涨势汹汹,进驻门槛更高了。

广西科技大学财经学院副院长陈有禄就指出,目前柳州一些区域已经出现了地价超房价的趋势,这样的趋势事实上并不利用市场健康发展。此外,广西同众房地产投资顾问有限公司副总经理张洋也直言,地块供应减少,将使得明年能够入市的纯新盘随之锐减。考虑到目前多个区域库存告急,若政府后期不加大地块供应量,明年住宅市场将面临更加严峻的“供应荒”。不过,近日柳州新政重提将加大住宅用地供应,之后政府会否有所实际动作依旧值得期待。

值得关注的是,对了政府放慢供地速度,业内人士也持有不同的看法。部分业内指出,这是政府对房价虚高有所察觉,认为必须在供应源头土地上着手控制。另一类观点则认为,卖地作为政府财政收入的主要来源毋庸置疑。但在政府出让的土地在总体量上有所减少的情况下,频现的“地王”也可以保证政府的财政收入。没有了资金的压力,政府保持不缓不快的脚步也是可以理解了。

土地供应新政策概述

11月4日,柳州市房地产市场调控领导小组办公室发布市场调控新政,其中提出将加强土地市场管理,就土地供应供量、竞价方式、供地方式以及土地条件设置等四方面做出了指导。土地供量上,加大并加快住宅用地供应;竞价方式上,要求土地出让成交竞买人以自有资金支付,对高溢价率地块增加竞争性条件;供地方式上,要平衡区域供地量,对地块新建住宅的价格、户型、物业均作出要求;而在土地条件设置方面,提出将进一步研究试点土地上设置“限房价、限户型”等出让条件,并限定开发期限,对符合“双限”等条件的试点地块加快出让工作,加速中端房源供应,平抑市场价格。

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