开盘时间一再推延，多个楼盘预售证集中“难产”，业内人士：预售证难办，或是备案价高被卡了

近期多个楼盘预售证未拿到，业界认为称或是因为预售备案价高而被部门暂缓批复。

□Text/记者覃伊曼（见习）Photo/何俊涛

进入7月，柳州楼市一片火热。尽管如此，但有不少购房者向居柳州反映，他们关注的楼盘一直处于预约的状态，没有要开盘的迹象，楼盘回应称是因为预约证没有办下来的缘故。居柳州记者走访发现，持续预约的楼盘不少，个别楼盘工期甚至到了快封项的阶段。楼盘是否真因为预售证问题开不了盘？难道近期预售证集体出现“难产”？居柳州记者展开走访。

现象

预约时间长，顺销模式是主流

“我看中一个楼盘好长时间了，置业顾问一直说在预约，这话听得我都腻了，开发商就是不确定什么时候开盘？”购房者王女士向记者抱怨道，原计划在该楼盘买房，但一直没开盘，现在都想去其他楼盘买了。“是啊，我想买琥珀·东岸，但是销售人员就一直不能确定开盘时间。现在银行利率一直在涨，我担心再等下去就没法买了！”同是购房者的林先生非常无奈。

随后，记者走访一些楼盘，也遇到一些购房者咨询楼盘开盘时间，置业顾问告诉购房者，拿到预售证就会通知他们。从双方的交谈中，听得出一些购房者很关注预约产品的开盘时间。

为了了解柳州楼市是否真出现此类情况，记者走访了柳州市内多个楼盘，发现确实存在预约一再推后的情况。据不完全统计，冠亚·御龙湾、绿城·杨柳郡、琥珀·东岸、温馨竹园、温馨一号等多个楼盘均因为预售证尚未获批，而延缓推售计划。从一些楼栋的建设情况看，楼层也建设到了一定高度，达到申办预售证条件（需建到地面三层）。

探因

预售证难批，原来是备案价高

这些多的楼盘没有拿到预售证，是什么原因？当记者问及预售证为何没有获得批复时，相关工作人员采取了回避态度，大多表示“不清楚”或“不方便透露”。不过，一位业内人士向记者透露道：是申请预售报备的房价太高，相关部门没有批准，以致开发商的销售计划推迟。

这一说法得到了柳州市柳泽投资有限公司营销部经理陈萩原的赞同。“在预售证的问题上，现在政府部门查得非常严。”这就容易产生两种现象：一种是部分楼盘即使已经封顶，但因为一些内部原因还没有得到预售证；还有一种是项目拿到了预售证，但对外并没有公布。最根本的原因，是备案价格没有达到开发商的预期。

其实，对于商品房预售价格备案的要求，2017年11月柳州出台的《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案的通知》有明确要求。第一：房开企业在申请商品房销售前，应按照宗地土地地价、开发建设成本、运营费用和合理利润等价格构成申报销售价格备案，并按申报价格销售。对于虚报、乱报价格构成且不接受指导的，暂缓办理商品房销售方案备案。第二：房开企业开发项目申报价格备案后，半年内不得进行价格调整，如确需对已备案价格进行调整的，必须书面说明调价理由，原则上涨幅不得超过本项目60日内已售类似商品房成交价10%。对不按要求办理的，暂缓该项目商品房网签备案手续。

结合政策背景，也就不难理解当前出现的市场现象了。

那么，预售证对于开发商们而言，是否真的难办？陈萩原表示，单纯看来预售证其实并不难办。对房企而言，在工程建设条件达到要求且各项材料准备齐全后，证件一般很快就能办好，最关键是政府能否批复开发商提交的备案价格。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司营销总监李艳就此分析道，虽然房价上涨快对开发商来说是好事，但从政府角度来说是“不作为”的，结合民生等多方因素考虑，政府不允许房价过快上涨。

部门

政商博弈，调控政策仍从严

那么今后楼市是否会保持现有的调控？对于预售证的办理是否有所放松？记者咨询了柳州市住建委相关负责人，其表示柳州房地产调控肯定会严格，在目前市场形势下，房价调控压力还会持续，企业需要按照调控要求如实申报价格，并能合理定价，同时尽快向审批部门办理预售许可证，将房源推向市场。

《城市商品房预售管理办法》文件也显示，开发商要取得预售证，需要准备的证件和满足的条件包括，房地产开发资质证书、营业执照；土地使用权证书；建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；建设工程质量和安全监督手续；施工进度和竣工交付使用时间；确定预售资金监管银行；预售价格及方案；施工合同及工程进度说明等。不难看出，预售证的取得对于开发商来说是极其重要的一环，预售证也是商品房可以合法合规销售的最后门槛。

同时，柳州市住建委相关负责人表示，因为某些楼盘定价太高，所以在调控政策一出会产生“骑虎难下”的尴尬局面，即得不到预售证。就会出现楼盘不想降价销售，也不能暂停楼栋的建设的情况。“这就是双方在博弈，而我们的政策是不会变的。”其坦言。

政策链接

开发商取得预售许可证的条件

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

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