柳州部分楼盘商业、住宅价格“倒挂”差额高达4000元/m2，业界认为是产品过剩、贷款收紧所致

近期柳州多个楼盘推出的商业产品价格低于住宅，引发不少投资者和业界的关注。

差额高达4000元/m2，业界认为是产品过剩、贷款收紧所致

□Text/记者龙利文Photo/何俊涛

近年来，柳州住宅价格不断上升，但是商业的价格却没有因此被带动起来，反而出现了“商业过剩”的现象。在商业市场供大于求的情况下，有些楼盘出现了商业产品价格低于住宅产品价格的情况。业内人士分析指出，虽然这种现象正常，但是原因也格外受关注。

名词解释

商住倒挂

商住倒挂是指同一地段，同一时间，住宅价格高于商铺和写字楼价格的现象。在业内人士看来，同一小区的底商、附近区域的商业用房等，在通常情况下其价格应高于同一区域的住宅，主要因为其建筑成本高、装修豪华、配套设施齐全等。出现此现象是异常的。

现象

商住价格“倒挂”，引发“投商”热

在楼市中，商业产品因产品属性和硬件配套更胜一筹，一直以来价格都高于住宅。近日，记者走访市场发现，有些区域的商业产品价格明显低出住宅，出现价格倒挂的现象。这个“倒挂值”一般为2000~4000元/平方米。特别是公寓和二楼大面积商铺价格大多低于住宅价格，这也让很多购房者倍感欣喜，市场一度呈现低价商业产品引发投资需求旺盛的现象。

此前，兴佳·汇景天城首期商铺开盘，打出了“6”字头起的价格宣传。这个价位可以说是相比区域超1万元/平方米的住宅均价低太多。从网签数据来看，兴佳·汇景天城最近一个月商铺的成交均价在7026元/平方米，成交面积约在120~140平方米之间。如今，兴佳·汇景天城“一拖二”商铺参考价格也在9000元/平方米。

记者了解到，之前为了加快商铺的去化，柳工·颐华城、恒大城也推出限时购铺享6折的优惠，折后价格一度低于住宅价格。对于商铺销售而言，虽然很优惠，但是面积大，也让商铺市场走量困难。

此外，除了商铺方面，出现价格倒挂情况的还有公寓产品，公寓还不如住宅卖得贵。“住宅与公寓价格明显发生了倒挂，公寓卖不起价格也是现在普遍的现象。”柳州某楼盘项目经理直言。例如云星·钱隆世家30~60平方米的公寓，均价在7500元/平方米，而楼盘在售普通住宅价格则在9800元/平方米，差价相距2300元/平方米。城中区的碧桂园·十里江湾48~60平方米的公寓新品，价格在1万~1.05万元/平方米（带装修），带装修的住宅产品却卖到了1.45万元/平方米。其中有投资公寓的置业者告诉记者：“这样的‘价格洼地’无疑是‘低价买入，日后坐等收租或提价卖出’的长远选择。”

探因

市场供大于求，减利润以走量

商业产品价格低于住宅产品，由“个案”到多个案例，引发了不少业内人士的关注。

广西科技大学继续教育学院副院长陈有禄接受记者采访时分析认为，现在规划的楼盘都配备一定的商业体量，加上各区域较大型的商业体，导致柳州整体商业库存量不断上升，供大于求，价格自然会降低。只有这样,才能吸引客户购买。

同时，还有业内人士透露：“开发商在前期销售住宅产品时，已经赚得盆满钵满了，大部分楼盘商业产品的推出是在开发后期，基本上都属于纯利润数据，所以有些开发商采取的是通过减少利润来走量的营销方式。”

辉煌（集团）柳州公司市场研究部总监廖雅婕对此也发表的自己的看法，其表示：“商业产品与住宅产品出现倒挂的现象很正常。我们拿到2018年成交数据，一层商铺均价是1.3万元/平方米左右，由于二层商铺面积大等原因，均价不到一层商铺价格的50%，甚至要降至三分之一左右。很多人都不愿购买商铺的原因，还是贷款政策的紧缩，不允许商铺贷款了。”

策略

差异品牌运营，体验业态续航

受到房地产调控的影响，购房者降低了投资楼市的预期，进一步加剧了商业地产的销售困境。许多商业地产项目价格虽然较低，但是作为投资类的产品，去化情况并不理想。据了解，目前在柳州市场上的很多商业产品都有“购商优惠的措施”，部分楼盘的优惠甚至达到了数万元，但是相比其他的产品，商业的销售情况依旧不理想。

据统计，2018年商业获准预售（包含商铺、办公及公寓）为3735套，2017年柳州商业产品获准预售数量2550套。除去2018年4658套去化量，加上一些此前留下来的库存量，目前柳州的商业体量依旧处于过剩状态，去库存压力依旧存在。

虽然面对诸多的问题，但是廖雅婕表示，其对于依托商业综合体的商业产品还是有信心的。俗话说“背靠大树好乘凉”，但如果还能做到差异化的品牌运营以及体验式营销，将是这些商业产品续航的关键。

此外，对于柳州商业过剩，未来将如何去化，柳州某不愿具名的地产上市公司总经理表示，开发商在楼盘规划前期给商业做好定位，并辅助做好前期招商，租售并举的举措会更好地刺激商业购买。“由于目前很多商业销售以后，业主自行招商，缺乏全局观，商铺的管理上不协调，租金上不来，销售也自然受影响。”柳州市金鹅小商品商贸城有限公司商业顾问谢敬安表示，“商业就要双管齐下，做好招商后，商业去化自然加快。”

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