五象仍是“一哥” 热点区域渐增

南宁五象新区高楼林立。南国早报记者 苏华摄

2019南宁土地市场回顾

南国早报记者罗暘实习生文宏艺

对南宁土地市场来说，刚刚过去的2019年是极为不平凡的一年。楼面地价新高频现、新的热点区域崭露头角、土地竞价规则优化调整……回顾全年，五象新区仍旧稳坐南宁土地市场的头把交椅。与此同时，三岸、吴圩等片区也成为了新的热点区域。

1新高频现

部分“面粉”贵过“面包”

回顾2019年南宁土地市场，“新高”是一个绕不开的词。2018年，南宁土地市场较为平淡，不仅在竞价时达到天花板价的地块少了，成交楼面地价总体也较低。全年楼面地价的最高纪录诞生于柳沙片区，不到7000元/平方米，与铜鼓岭路东侧地块2016年9月创下的11400元/平方米最高纪录相差甚大。

正当不少人以为2019年的土地市场会像2018年平淡的时候，3月的一场截牌仪式，成为了市场由淡转热的转折点。2019年3月29日，平乐大道凤凰路口西南侧地块截牌，因北临五象湖公园，且是片区内的稀缺优质配套宅地，引发业内关注。截牌当天，能容纳数百人的南宁市民中心拍卖大厅座无虚席，连过道上也几乎站满了“观战者”。最终，龙光地产以约24.3亿元总价、12.65万平方米产权移交房胜出。将产权移交房成本计入拿地成本后，实际楼面地价约1.45万元/平方米。

1.45万元/平方米是什么概念？它比3年前铜鼓岭路东侧地块的1.14万元/平方米还高了约3000元/平方米，成为当之无愧的南宁土地市场楼面地价最高纪录。当时，五象新区的许多楼盘，成交均价甚至也还没达到这个水平。这意味着，“面粉”贵过“面包”的局面出现。

此后的3个月里，“新高”成了土地市场高频词。4月，土地稀缺的柳沙片区出让柳沙柳园路口地块，竞价不到10分钟，即以约1.36万元/平方米的实际楼面地价成交，刷新南宁市青秀区楼面地价纪录。但这一纪录仅保持了不到一个月，二十多天后，三岸片区约40.5亩低容积率宅地出让，以约1.41万元/平方米的实际楼面地价成交。6月，以超过1.1万元/平方米实际楼面地价成交的地块就有5块。

2热点增多

三岸吴圩表现抢眼

在“重点向南”“再造一个新南宁”的城市发展背景下，过去几年，五象新区无疑是全市土地市场、楼市最火热的区域。连续几年，五象新区都包揽了土地供应量、成交量、新房预售面积第一名。不过，在持续数年高强度开发之后，五象新区也进入了相对成熟的阶段。这意味着土地供应减少、开发热度降低。

与此同时，南宁市也出现了多个新的热点区域，且发展速度同样让人眼前一亮。

最抢眼的要数三岸片区。偏居那安快速路（原南宁绕城高速东段）东侧、仙葫片区西侧的三岸片区，一年前还是一大片农田和鱼塘。2018年，片区内住宅用地成交楼面地价约6000元/平方米。然而到了2019年中，三岸片区却连续出现了超过1.1万元/平方米的楼面地价，甚至坐上了青秀区楼面地价的头把交椅。

被南宁人视为郊区小镇的吴圩片区，2019年同样引发关注。当年3月，吴圩片区光明路北侧约52.6亩地块以3060元/平方米楼面地价成交。这一价格虽然远不及五象湖片区动辄上万元的水平，但却是吴圩片区楼面地价首次站上“3字头”。而在半年多前的2018年8月，同路段的楼面地价还不到2000元/平方米。目前，光明路沿线已成交近十块商住用地，最近成交的地块楼面地价同样站上了“3字头”。与两年前相比，片区的开发热度和关注度都有了很大的提升。此外，兴宁东三塘片区，新出让土地的数量也有所增加。

3政策变动

“双限一竞”淡出土地市场

调控政策对土地市场的影响力毋庸置疑。2019年，土地市场上的政策变动，对南宁楼市产生了明显的影响。

从2017年年中起，南宁市开始实行“限地价、限房价、竞产权移交房”（简称“双限一竞”）的竞价方式。当现场竞价达到预设的上限后，不再接受更高报价，转为竞投产权移交房面积。开发商出资建成产权移交房后，需无偿移交给相关部门。截至2018年11月中，全市产权移交房建筑面积已超过57万平方米，相当于一个能容纳3000多户居民的中大型住宅小区。不过，由于“双限一竞”对毛坯销售均价上限进行限制，而产权移交房建筑安装成本又推高了实际拿地成本，不少开发商只能通过推精装房、捆绑车位销售、收取合同外费用等手段对冲成本。此外，对于有意打造中高端居住区的开发商来说，同小区中的产权移交房对小区品质也存在着不利影响。

2019年以来，采取“双限一竞”方式竞价出让的土地已大幅减少。部分地块只限地价、竞产权移交房，但不限房价。当年年底，又出现了“限地价、竞增减挂钩节余指标”的新方式。新政实施后，加上“房住不炒”等调控政策叠加，曾几近消失的毛坯房又回到了南宁楼市。购房者有了更多选择，开发商也可以打造更纯粹的产品。

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