楼市“寒流”来袭 房企面临业绩融资去化多重压力

“从近几个月公布的数据看，商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的“金九银十”，今年简直是“惊九阴十”。”有业内人士表示。从国家统计局发布数据看，今年前8月、前9月和前10月，商品房销售额增速分别为14.5%、13.3%和12.5%；而商品房销售面积增速则分别为4.0%、2.9%和2.2%。

房企销售额增速放缓

反映到单一房企的数据，首先是销售增速放缓。根据地产研究机构克而瑞此前公布的数据，前10月TOP100房企总体销售规模为7.83万亿元。尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势，但10月单月百强房企业绩环比降低10.5%，销售减速较为明显。与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓，从7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

截至11月14日，据不完全统计，已公布10月份销售数据的31家A股地产公司及港股内房企业合计销售额达4552亿元，较9月份的4716亿元略有下滑。部分企业单月销售数据呈现下滑态势。中国恒大和碧桂园10月份分别实现销售收入530.4亿元和404.1亿元，前十月销售额增速较前九月销售增速均继续下滑。此外，融创中国、保利地产等17家企业前十月销售额增速低于前九月销售额增速。

中原地产研究中心统计数据显示，前10月，前述31家房企合计销售额达到4.24万亿元，平均同比增长38.8%。在这31家房企中，前10个月销售额破千亿元的企业14家。

中原地产首席分析师张大伟表示，与9月份相比，10月份标杆房企整体销售额增长幅度有所放缓；9月，这31家房企销售额平均增长幅度高达40%。

融资去化各有难处

终端销售等“开源”面临压力，“节流”方面融资通道减少成为房企面临的另一个难题。

近期，多家房企密集公告，获得金额不等融资，陆家嘴、华远地产、龙湖、陆家嘴等企业均在11月内完成了数亿到数十亿元不等的融资。据中原地产研究中心统计，11月以来，地产企业合计融资数额已超百亿元。

万科A近日公告，根据公司资金计划安排和银行间市场情况，公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券，募集资金已到账，票面利率为3.15%。中国恒大则公告，将发行总额18亿美元的优先票据。华夏幸福同样公告发布美元债。

张大伟认为，大部分房企融资成本平稳，尽管目前仍然处于高位。随着全社会资金成本走稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。

但也有业界人士表达不同意见。“自2017年以来，多个地产融资通道相继掐紧，既有的融资手段偏好于品牌效应好、回款能力强、储备资源多的行业领先企业。今年以来，许多房企出售资产的行为，就是融资撑不起扩张、主动收缩规模的表现。”某券商资产证券化人士表示。

去化方面，房企近期面临新一轮压力。以北京市场为例，据我爱我家研究院统计数据，10月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供应量为8882套，环比9月增长21.9%，同比2017年10月增长439.3%，是2017年以来的最高月供应量。

据调查，面临库存压力的北京楼市，进入10月房企推出了多种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等层出不穷。

竞争呈现新态势

房地产市场冷意足，行业竞争呈现新的态势，首先是行业集中度进一步提升。

近期，万科系在房地产资产并购重组市场四面出击。嘉凯城集团及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。上述出售资产被万科系公司以3.55亿元竞得。这是近一个月来万科第三次并购地产资产。

业内人士表示，万科等握有充足资金储备的龙头房企此时在市场上频频出手，将使行业集中度进一步提升，优质资源进一步聚拢到龙头房企，助推龙头房企业绩进一步提升。

此外，一些房地产关联行业逐步聚集焦点。以房屋中介经纪行业为例，由于房企去化压力犹存以及房屋租赁市场发展，房屋中介经纪行业近年来迅速发展壮大。链家地产COO王拥群11月14日表示，从房屋中介经纪行业感受到房地产市场正在发生变化，可以用“存量”和“调控”等关键词来总结。“特别是存量，在北上广深为主一线或二线城市，已经进入了存量房的时代，这个趋势不可阻挡。”据《中国证券报》

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