存量地产的资本局 从Pre-REITs到REITs

随着中国房地产市场步入存量运营时代，开发商、投资者专业性不断提高；金融市场不断提高资本透明度和参与度；资本市场向国际机构进一步敞开大门。这一系列变化都为中国推出REITs奠定了基础。

国内房地产市场进入存量市场

12月11日，在“寻找新经济领航人物，传递天府榜样力量——2019天府榜样年度大奖颁奖典礼”上，作为主题演讲分享，第一太平戴维斯估值及专业顾问服务华西区负责人、助理董事张植就“存量地产的资本局，从Pre-REITs到REITs”的话题，向参会的近百位嘉宾分享了近期以类REITs和REITs带给市场的机会和亮点。

国内的房地产市场进入存量市场，结合第一太平戴维斯统计数据显示，截至去年年末，国内主要城市的商办物业市场存量已超过1.2亿平方米，不动产市值规模高达44万亿美元。

据悉，目前一线城市甲级写字楼的净收益率在3.0%—4.0%，运营稳定的零售物业净收益率在3.3%—4.0%，从目前来看，低于亚太市场REITs的回报率，而目前一些类REITs产品的成本也高于这个数，所以从运营、定价、招商上有太多需要去进一步提升的必要。

通过一个个点和面撬动城市经济

房地产市场真正走入存量市场之后，无论城市如何发展，都是通过一个个点和面来撬动城市经济的发展，相比以往摊大饼式的发展，现在不是简单的摊一张饼，而更像是在做披萨，需要在里面加各种不同类型的佐料，这样完美的存量市场就出现了。具体到房地产领域，一些优势的开发商会掌握更多优势的资源，在这种情况下，越来越多的城市核心地带的优质资产，会被一些运营能力更强的开发商持有，城市的更新和发展也将会形成更好更良性的发展。更多的客户通过基金+证券化去收购物业，更要在运营上下一番功夫，去解决存量资产发展的核心环节，实现真正意义上的“募投管退”。

在谈及REITs的亮点时，第一太平戴维斯估值及专业顾问服务华西区负责人、助理董事张植讲到，REITs能够为开发商增强资产流动性，增强房地产细分领域开发商运营管理能力的提升，降低企业实际融资成本，实现客户对资产负债表的管理，提升企业知名度。

目前REITs投资标的资产的种类也越来越多，从一开始的商办类、零售类REITs拓展至如今包括仓储、基础设施、长租公寓等各种业态。

规模和质量有广阔的想象空间

据了解，随着REITs逐步全球化，至今已在全球40多个国家通过了立法。在海外发达经济体中，REITs已在各自资本市场中占有重要的地位，成为投资者在资产配置过程中不可或缺的一环。作为不动产行业的一项重要解决方案，通过汇集个人投资者的零散资金，投资于个人投资者原本无法参与的大型地产项目，去分享物业产生的租金以及未来物业价值的提升，可见其具有极强的金融属性。

考虑到中国房地产和资本市场的巨大需求和城市经济的进一步发展，第一太平戴维斯估值及专业顾问服务华西区负责人、助理董事张植表示，对未来真正意义上REITs的推出十分有信心。他表示，在中国目前很难找到一个像存量地产市场这么大、稳定性这么好的市场，未来无论是境内还是境外的REITs的发展肯定是必然的，规模和质量上也将具更广阔的想象空间。 （天府早报记者郝淑霞）

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