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广州楼市拧紧“水龙头”:房贷额度收紧、利率调高

来源:界面新闻 2021-01-27 08:26   https://www.yybnet.net/

“我去年12月初就通过了招商银行的个人住房贷款审批,但至今仍然没有放款。”在广州番禺买下一套二手房的王女士1月25日告诉记者,银行一直无法明确何时能放款,现在业主很着急,因为他急着用这笔放款去付新房的首付。

王女士的遭遇并非特例,近期广州各大银行纷纷传来房贷额度收紧的消息。但王女士的焦虑很快被1月26日晚间传出的另一则消息打破:“四大行自2021年1月27日起即将再次升利率,首套利率为LPR+55基点,二套利率为LPR+75基点”,在房贷上涨前批下贷款的王女士显出了几分幸运。

据界面新闻了解,目前招商银行、农业银行、中国银行、建设银行等均贷款额度紧张,放款时间明显延长。此外,多位银行人士证实了上述房贷利率上浮的消息。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆也表示 ,就贝壳找房交易的同事和部分银行的接触,得到的反馈是部分银行贷款确实有额度收紧的情况,银行放款上有延迟。

招商银行广州分行一位客户经理对界面新闻透露,正常情况下,在签署同贷书后一个多月就可以放款,但目前银行的个人住房贷款额度都非常紧张,现在申请的话预计要到6月份才能放款。

“现在放款时间确实很长。”农业银行广州分行内部员工表示,去年11月、12月审批通过的个人住房贷款到现在都还没放款,现在申请的话至少要做好今年3、4月份才会放款的准备,但具体时间不作承诺。

中国建设银行广州分行相关业务人员也称,个人住房贷款业务现在仍然可以正常接单,但二手房贷款额度尤其紧张,无法确定放款时间。

此外,中国银行目前已经对直接找银行申请房贷的的购房者停贷。一位中国银行广州分行的客户经理表示:“我们现在不给直接找过来的购房者提供住房贷款,只接按揭公司的单,即便如此,排队大概也要两个月,因为额度紧张。”

该客户经理也透露,1月26日下午四点多,其收到了中国银行要上调房贷利率的通知。与此同时,多位广州业内人士也向界面新闻证实了“四大行自2021年1月27日起即将再次升利率,首套利率为LPR+55基点,二套利率为LPR+75基点”的消息属实。

利率调整后,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的首套房贷款利率和二套房贷利率将分别为5.2%、5.4%,与此前普遍执行的5.05%、5.25%相比分别上调约3%、0.29%。

此次房贷收紧在预料之中。去年底,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式,对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。

越大型的银行,所拥有的额度上限越高。以中国工商银行、建设银行、农业银行等为代表的中资大型银行的住房贷款占比上限为32.5%;以招商银行、农业发展银行、浦发银行为代表的中资中型银行上限为20%;中资小型银行和非县域农合机构上限为17.5%;县域农合机构上限为12.5%;村镇银行为7.5%。

1月23日,资深按揭贷款业内人士郑大源对外称,根据广州新政,个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。另外每个月个人房贷放款不能超过2020年10月、11月、12月的平均放款额度。

郑大源表示,很多银行严重超标,只能结清多少房贷,才能放出多少房贷,几乎不能有丝毫新增。在此背景下,银行的应对举措主要有四点:鼓励存量房贷尽量提前还款、加大非房贷的贷款放款、暂停受理新的贷款申请、提高个人房贷的利率。

一位招商银行内部人士也表示,按政策规定,招商银行个人住房贷款所占比例不能超过20%,但以前做的相关业务量已经超标了,所以现在没有充足的额度去放房贷。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称:“房贷‘五档分类’要在2021年全面落地,到底怎么执行、怎么宽限,还没有细则,有的银行还在观望。所以,很多银行趁着‘窗口期’,12月份多审批一些贷款申请,将1月份的额度提前透支了。”

广州房贷收紧的背后是去年广州楼市的火热。自去年10月以来,广州楼市整体明显升温,部分热门板块出现“业主抱团涨价”、反价等现象。中原地产数据显示,2020年广州新房网签成交约10.1万套,同比上升27%,近十年内仅次于2016年;二手房成交月13.1万套,同比增长21.9%。

在数次房地产调控中,对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷。放款时间的延长将导致业主收款时间、购房者收楼时间延后,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,直接影响了购房者的积极性。

以在广州购买一套总价500万元的房产计算,贷款350万,以基准利率上浮7%,即利率5.2%、30年偿还、等额本息的方式测算,每月月供约为19219元,总支付利息约为341.88万元,每月月供比按5.05%利率计算时增加323元,总支付利息增加约11.63万元。

购房者资金成本增加影响成交,而成交量的下降将对房价产生一定的抑制作用。

李宇嘉也指出,这次房贷额度管控,最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降,就如同股市换手率降低一样,这相当于给楼市降温。如果这次真控制住了贷款投放,热点城市快节奏的楼市交易,自然也就慢下来了。

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