今年上市新盘谁有爆款潜质？

在岛城房地产市场，几乎每年都会有特别引人注目的热盘出现，例如2019年的银丰玖玺城、2020年的金茂府、万和公馆。据不完全统计，2021年可能入市的新盘接近200余个，其中首开楼盘超过60个。 1月5日，1月份拟招拍挂出让地块出炉，总量高达87宗，总面积有3131.99亩，其中住宅类32宗，面积高达1380.88亩。大批量的土地挂牌，意味着今年还将有不少新盘亮相。再加上去年第四季度土地出让数量依然在高位，也意味着2021年楼市依然将保持较高的推新速度。那么，哪些楼盘将成为2021年的潜质楼盘，还是能够从区域板块分布看出端倪。

市南区

房源稀少 小户型性价比高

去年市区房地产市场大热，现象级的热盘多出现在市北和崂山两个区域。 2021年这一现象还能延续吗？可以肯定的是，市区依然是热门区域，但新盘数量相对稀少，实在是可遇不可求。

先来看看市南区，目前有新盘上市的仅有一家，来自于青铁观海地，项目位于贵州路5号，地铁1号线贵州路站点旁，为18层小高层。从位置来看，位于老城区，同时靠近地铁，属于成熟社区的地铁盘。该项目户型面积在100平方米左右，具备热盘潜质。另外，四川路的悦海地，据青岛网上房地产信息公示，已获预售资格，建面约72—120平方米高层，预测起售单价不足3万元，同时还有72平方米的小户型，可能是最具性价比的市南区新房。在向来不缺豪宅的市南区，海天中心70年产权住宅海天公馆项目也已开盘入市，建面约150—400平方米，均价90000—100000元/平方米。

市北区

新盘量足 瑞昌路是热点

市北区在去年一直是主城区的主要新盘聚集地，特别是浮山后区域。而在今年，热点有所转移，浮山后板块除了海信将在年中开盘的辽阳路7号公寓之外，多是老盘加推。市北区2021年计划首次入市的新盘大多集中在西部瑞昌路周边。

据了解，市北区西部去年曾经创下18000元/平方米的主城最低价，堪称最具性价比的板块。而今年这一区域依然活跃，位于傍海中路的中国铁建中心，有望在今年3月首开，为89—127平方米的精装高层。同时，瑞昌路与人民路交界的云岭世家将推出多层和高层住宅，户型面积在100—120平方米。

另外，在瑞昌路周边也有多个公寓商住类项目即将入市，保利时代将推出LOFT及商业，将会在2021年上半年开盘。海信瑞昌路88+，位于瑞昌路185号，属于精装公寓。

崂山区

加推盘多 置业门槛有点高

2020年崂山的土地供应量并不多，虽说去年11月株洲路和九水东路附近都有新地块拍出，但最终开工上市还需要很长的时间。目前能够预测2021年新增楼盘数量，仅有青建金尊府和天一仁和沙子口项目。其中，青建金尊府位于崂山路，为平墅项目，户型面积178—226平方米，入门门槛较高。而天一仁和沙子口地块目前还没有更详细的信息发布，但体量并不大，很难成为地块热点。

虽说新盘数量不多，但崂山区目前在售楼盘华新园东宸府、青岛佳源华府、海信北涧山居、大云谷金茂府、青岛印象品、银丰玖玺城、海信依云小镇等楼盘，这些楼盘在2021年均有加推计划。当然，崂山区目前在售楼盘价格大多在40000—50000元/平方米，整体置业门槛偏高。

李沧区

数量萎缩 东李板块是热门

从去年开始，李沧区新楼盘数量呈现萎缩态势，尤其是李沧东部，仅剩绿城、河岸首府、上流和苑等少数楼盘有房源在售。早在2018年之前，万科生态城、和达璟城、卓越皇后道等楼盘组成的金水路售楼处一条街，当时也算李沧东部楼市发展的鼎盛时期。而最近几年，李沧区一直在发掘新地块，2020年佳源双子星城搅动十梅庵片区。

进入2021年，中交和城投联合体成功竞得的李沧区青钢老厂两宗地，让这里成为新的关注焦点。李沧区东李板块凭借景色秀美的李村河、金水河公园，吸引众多开发商都在这里有“大动作”。其中，交运金水竞得的商住地块位于李沧区合川路以东、习水路以北，目前已出规划，定名为万竹云峰项目，包含多层住宅、人才公寓等。海创置业也在惠水路、习水路附近，规划有住宅和商业项目。

城阳区

新盘扎堆 继续领跑市场

在共有产权政策的激励下，2020年城阳楼市走出一波小高潮。作为土地供应量较为充足的区域，2021年市场将继续发力，而且随着城市化进程和旧城改造的不断推进，城阳区东部惜夏板块、北部白云山片区、西部棘洪滩、上马街道新楼盘数量不断增多。相比之下，该区域内新房单价在9000—10000元左右，价格较低，置业门槛低，为刚需首次置业提供了买房机遇。其中，青岛动投基金谷将推出高层和别墅；5G智谷海韵华府为洋房和写字楼项目；天一仁和宸璟朗郡为小高层项目，有77平方米小户型；还有卓越锦鸿台，为高层和小高层。规划中还有中铁诺德澜湾、天一仁和宸璟阅山等，都有可能在今年入市。

高新区

新盘不多 但未来可期

高新区这几年一直未见太多新盘上市，目前还多以老盘加推为主，其中中欧国际城、世茂公园美地、星雨华府、海信红岛府、新城云樾晓院、海尔产城创珺玺等楼盘都还有新房在售，房价保持在13000元/平方米左右。

不过，进入2021年高新区引来多宗土地拍卖，其中将有11宗合计723.08亩的土地将挂牌，涉宅用地8宗，总建面84.36万平方米。多围绕着红岛会展中心、奥体板块，随着地铁8号线的开通，这里也将是高新区距离地铁口最近的项目。将来，随着这些板块陆续开工建设，这里也有望成为热盘集中地。至于纯新盘，保利科创大厦有望在上半年上市，但因为商业属性，并没有成为热盘的潜质。

其他区域

推新依旧 库存压力继续

2020年周边区域高企的库存，让很多开发商都感受到了巨大的库存压力，2021年推新的速度似乎还没降下来。库存压力还在不断加码，由此也可以判断，2021年对周边区域来说，低价横盘的势头依然会延续。

还是来看看各区域的具体情况，其中西海岸目前共有160多个在售楼盘，数量非常庞大，2021年仍然有众多纯新盘计划入市，并且拍地信息不断，目前已知将在今年新开盘的项目就包括了青特星悦、世茂凤凰岛壹號、海青公馆、金地格林澜山、艳阳海、海信境观等16个项目。所以从市场来说，这里可能将继续领跑青岛楼市。

再来看看即墨，这里自划区以来驶入了快车道，楼盘数量不断上升，在2020年即墨土地供应量大，表现最明显的是即墨城西商贸物流区，新楼盘瞬间扎堆，如即墨万达广场、中冶德贤公馆、中南樾府、禹洲朗廷府、蓝城玉蘭公馆等10多个楼盘。

另外，胶州也有众多新盘齐亮相，主要集中在上合示范区、少海新城以及老城区南部、西部和北部片区，2021年将迎来多个新盘入市，而且今年一月份胶州仍有高达五宗新地块将出让。随着地铁8号线的开通，以及胶东国际机场的即将投入使用，对于胶州楼市来说，利好最终成行，也会对市场产生一定的拉动作用。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏

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