前期物业服务合同越细越好

由省住建厅、省工商局共同组织起草的《山东省前期物业服务合同示范文本(征求意见稿)》正在面向社会征求意见。征求意见稿显示,前期物业服务合同将会对相关事项作出更明确的界定,业主权益也将因此而有了更好的保障。

为一种合同文本而这般“兴师动众”,似乎有些小题大做。但是,对物业服务现状有所了解的人们都会懂得,征求意见稿的推出其实抓住了问题的关键。

前期物业服务,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。乍看起来,前期物业服务只是一种短暂的过渡。其实不然。按照现行物业管理条例,前期物业服务合同更大程度上是一种无固定期限合同。只要业主大会没有成立、业主委员会还没有选聘新的物业服务企业,提供前期物业服务的企业就可以一直存在下去。而受多种因素的制约,业主大会的及时成立与业委会的规范运作并非易事。有报道显示,就算是在诞生了全国第一个业委会的深圳,已成立业主大会、选举产生业委会的住宅小区也仅占三成,而且既有的业委会仅三成运转良好。由此,前期物业服务就有了某种异乎寻常的“黏性”,即便业主因为对物业服务不满而想“另请高明”,也往往难以如愿。

与此同时,虽然前期物业服务直接关乎业主权益,前期物业服务合同也是房屋买卖合同的“标配”,但是,前期物业服务合同的签约方却只包括开发建设单位(甲方)与物业服务企业(乙方)——利益攸关的广大业主似乎成了被动接受安排的局外人。更值得指出的是,前期物业服务合同的签约双方往往因着这样那样的利益捆绑而关系“亲密”,以至于,当业主与物业公司之间出现矛盾与纠纷时,开发建设单位更多的是偏袒物业公司一方。

在这种背景下,对前期物业服务给予应有的重视,以更细致更有效的方式界定相关各方的权利与义务,为物业服务良性运转“打气”,为处于相对弱势地位的业主“撑腰”,早已是一种当务之急。从这个角度看,《山东省前期物业服务合同示范文本(征求意见稿)》是一次可贵的尝试。征求意见稿不仅对逾期收房物业费谁付、房屋闲置物业费咋交等关乎物业公司正当权益的事项作出明确规定,更通过具体的合同条款“锁定”了容易受到伤害的业主权益——利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由物业服务企业代为收取。收益资金在扣除约定比例的管理服务费用后,剩余资金按约定比例由物业服务企业按季度交存至住宅专项维修资金公共账户,其余用于折抵物业公共服务费。物业服务企业违约无法提供约定的服务内容和服务标准,开发商征得半数以上业主同意,可解聘原物业服务企业……

将经过细分的业主权益一点点“嵌”进具有法律效力的前期物业服务合同,这样的努力很用心,很有必要,也很值得期待。

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