民法典解决物业与业主纠纷

小区电梯广告收益、公共区域内租赁收益等,物业不公开账目,业主如何维权?物业对小区车辆出入管理不严、卫生打扫不及时、公共设施维修不及时,业主可以拒绝缴纳物业费吗?8月9日,山东豪德(济南)律师事务所的郭重律师根据民法典中的条文,对物业与业主之间的这些问题进行了解答。

案例1

2017年3月,市民王先生购买了某小区房屋一套,于当年11月入住。王先生发现,小区电梯内有各种各样的广告,他便产生了疑问,电梯广告由谁在运作?收取的费用去了哪里?他多次询问物业,但物业一直推三阻四,未给予正面答复。

2019年2月,王先生一纸诉状将物业管理企业告上法庭,要求物业在小区公共区域公示从小区交付使用之日至起诉之日期间,小区共有部分的使用情况、经营收益收支账目明细、账目凭证及收益。

法院认为,关于该小区内共有部分的使用和收益情况,业主享有知情权和监督权。故对小王要求物业管理企业对小区共有部分的使用和收益情况公示的诉讼请求,法院予以支持。

【解析】

郭重表示,长期以来,利用小区共有部分所产生的收益归属问题一直存在争议。实际上,不少开发商或物业利用这些共有部分安装广告、设置快递柜、增设停车位获取收益。

民法典第282条:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

本条是民法典新增的条文,是关于建筑物共有部分产生收益的归属的规定。依据这一规定,一方面,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,应当属于业主共有。民法典这一规定更好地保护了业主的共有权,使其包括了收益。这也意味着,开发商或物业擅自处置或收取利用共有部分产生的收益,业主可以依法提起诉讼维护自身合法权益。

《民法典》第943条:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

郭重提醒,业主可以成立业主委员会加强对物业公司的监督,要求物业公司定期及时公布小区内公共区域的收益情况以及该项资金的使用情况；若物业公司不进行公开,业主可以向当地的房屋行政主管部门进行投诉举报,也可以联合业主提起民事诉讼,要求物业公司承担侵权责任并返还收益。

案例2

2016年4月,张先生购买某小区住房一套。2017年入住后发现,小区内经常有外来车辆进入,而且存在卫生打扫不及时的问题,多次反映问题未果后,王先生便拒缴物业费。之后物业工作人员通过微信、电话等方式与王先生进行沟通让其缴纳物业费,但是王先生以物业管理企业未达到服务标准为由拒绝缴纳。

随后,物业管理企业向法院提起诉讼追缴物业费。法院最终判决:物业管理企业面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质,关系到全体业主的切身利益,如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒绝缴纳物业管理费用,将造成物业管理企业运营经费不足,影响其维持正常服务,最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中,王先生认为物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒缴物业费的正当理由,只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵,影响业主正常生活时,相关业主才可以此为抗辩理由申请减免物业费。

且王先生并未提供相应证据,即使存在上述现象,亦不能认定物业管理企业的物业管理长期存在上述问题,仅能反映物业管理企业提供的物业服务存在一般瑕疵,所以王先生所主张的事由不能作为其拒绝缴纳物业费的理由。

【解析】

民法典第944条规定,业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

郭重表示,这并不意味着物业公司可以不加约束地催缴物业费。民法典第944条对物业费催收方式有了禁止性规定:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

法律是维护自身权利的最后一道屏障,通过诉讼或仲裁的形式来解决与业主之间的纠纷难免会伤和气。因此,多理解一下彼此,多一些沟通,享受服务支付对价,收取款项服务达标,这样对双方都有利。

本报记者常方方

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