地价推高房价 改善产品不断增加 刚需购房者未来在新房市场购买机会越来越少

土地市场的火热直接带动的就是房价的飙升。数据显示，8月份西安土拍高新区以亩单价833.55万元排名第一，表现尤为突出的则是西咸新区和高新三期CID中央创新区，前者是今年土拍成交的绝对大户，而后者更是以楼面价13000元/平方米刷新西安楼市楼面价。

业内人士表示，土地成本的不断提升，会造成未来市场大户型高价盘数量不断增加，刚需项目越来越少。

8月西安土拍成交大热

高新区亩单价833.55万元排第一

美城股份西安机构数据显示：8月份，西安土地供应共7宗，供应面积25.15万㎡（约合377.30亩），环比下降87.9%，同比下降75.5%。共成交土地36宗，成交土地面积255.37万㎡（约合3269.29亩），环比上升100.1%，同比上升123%；总土地出让金124.70亿元，环比上升0.2%，同比上升37.4%；月均楼面价2205.86元/㎡，环比下降36.3%，同比下降0.4%。综合来看，土地供应端下降，但成交端大幅上升，土拍市场成交热度明显，呈现供不应求的现象。

此外，主城区土地成交减少，工业地本月大量成交。8月份，土地市场分区域看西咸、港务、高陵等外部区县等成交量增多，其次工业用地成交面积增多，形成楼面价下降的形式，土地出让金方面呈现成交量大涨但金额微涨现象。

从土地成交区域来看，本月成交土地最多的为高陵区，成交1宗909.60亩，其次为沣西新城成交7宗814.81亩土地，最少的为高新区，成交26.09亩土地。

从各区域亩单价来看，高新区以833.55万元/亩排行第一，其次分别为空港新城809.17万元/亩、沣西新城707.73万元/亩，国际港务区655.73万元/亩。空港新城平均楼面价最高为6071.53元/㎡，其次为港务区楼面价为3640.38元/ ，最低的为莲湖区302.52元/㎡。

华商报记者注意到，自今年4月份以来，西安的土地拍卖市场就迅速回暖，特别是8月份和9月上旬，港务区、高新三期、软件新城以及西咸新区等区域土拍市场持续沸腾。

西咸新区是土拍大户

港中旅刷新沣西新城楼面价

据不完全统计，8月份，西安主城区和西咸总共成交的36宗地块中，西咸新区成交24宗，占比高达67%；其次，成交最多的是国际港务区，成交四宗地。

西咸新区土拍可圈可点，中交、港中旅在沣西新城拿地，悦达地产在空港新城拿地，南飞鸿实业在秦汉新城和泾河新城均有拿地，以上四个房企都是在8月25日拿地，共15宗地块949亩。

其中，中交地产88轮竞价溢价率91.9%以20亿摘沣西新城147亩地；悦达地产经过105轮竞拍9亿总价摘空港新城99亩地，溢价率102%，楼面地价6854元/平；南飞鸿实业经过48轮竞拍10亿摘秦汉新城108亩地，溢价率143%，楼面地价6324元/平方米。

仅一天之隔，陕西沣景地产发展有限公司斥资21亿元摘沣西新城5宗530亩地，需配建超高层、酒店、医院等。

9月1日，西咸新区挂牌成交9宗房地产开发用地，土地总面积559.332亩，成交总价款212547万元。其中泾河新城三宗住宅用地分别溢价29.57%、4.68%、3.70%成交，其余6宗开发用地均底价成交。

综合来看，西咸新区成为近期土拍市场的成交大户，沣西新城刷新了亩单价和楼面价，港中旅拍得沣西新城地块，楼面价10127元/平方米，几乎追上西安高新区。

业内人士分析，西咸土拍从侧面反映出，西安城区土地资源殆尽，围绕主城向周边辐射开发已然是趋势。当然，本次西咸新区土拍，基本都是在各个新城的优质板块，政府投入资源较多，属于重点建设的板块，发展前景可期待。

高新CID中央创新区楼面地价最高已达13000元/平方米

高新CID中央创新区凭借着上半年屡创“新地王”，顺利登上了西安土拍最热前三的位置。

中海、紫薇、新希望、阳光城、西部机场等相继进驻该区域，楼面价更是屡创新高。

起初进入该区域的紫薇地产，在2019年12月3日，分别以楼面价5148元/平方米和8415元/平方米拍得高新CID中央创新区84亩和58.9亩商住用地，同一时间，中海在紫薇这两个地块中间，以楼面单价7672元/平方米拍下93.7亩居住用地，自此，高新CID中央创新区正式开启了“抢地大战”。

此后不久，2019年12月26日，西部机场集团以楼面价10400元/平方米拍得合计65亩的两块居住用地，这次土拍也是高新CID中央创新区的楼面价首次突破万元。

随着区域的规划不断落地，未来之瞳商业集群的开工建设，地铁六号线的开通在即，2020年5月，新希望地产以楼面价12612元/平方米拍得177.771亩居住用地，楼面价再创新高。

6月30日，紫薇再以楼面价12803元/平方米拍下西安国际医学中心西侧53.793亩居住用地。一个星期之后，7月7日，阳光城在紫薇该地块的隔壁，以楼面价13000元/平方米拍得64.858亩的居住用地，至此，高新CID中央创新区“土拍大战”才暂告一段落。而最高13000元/平方米的楼面价，势必将拉升未来产品的品质升级和销售定价。

截至当前，上述几个土拍地块中，已经有产品亮相的仅紫薇2019年年底的两个地块，与珠海国企华发联合开发，即紫薇华发·CID中央首府，目前已经亮相，预计10月份将入市销售，参考同区域已经开盘的中海熙峰里项目，销售定价超过2万+将是必然。

土地成本不断提升

刚需项目越来越少

对于高新CID中央创新区地价不断攀升、火热争抢的局面，美城股份市场总监沈玮分析，土地市场激活后，紫薇、华发、中海、西部机场、阳光城等房企已经在高新三期CID板块立项，而在土拍的过程中，几乎所有叫得上名字的品牌房企都参与过高新三期CID板块的土拍，可见品牌房企对于区域价值及预期的认可。有高新一二期作背书，三期出生便不凡，无论是国际社区还是CID板块，其一举一动都引发大量关注，特别是吃到一二期楼市红利的人，对高新三期更是向往，这也是高新三期新盘关注度远高于其他新区的原因。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健表示，西安市场土拍火热，楼面地价不断提升，市场房价上涨的势头不减。土地成本的不断提升，会造成未来市场大户型高价盘数量不断增加，刚需项目越来越少的情况。目前主城区刚需甚至性价比高的改善项目大多数都需要摇号，个别项目还出现万人摇的情况。对于刚需客户，未来在一手房市场买到合适房子的机会会越来越少，改善型客户的挑选余地会有所增加，但地段好的项目依然会一房难求。近几年西安房价大概率会维持上涨的趋势，对于购房者来说，能够遇到具备地段优势和综合性价比较高的项目，还是应该尽早出手。华商报记者 杜蒙 狄芳

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