花21万买地下车位没产权证 业主诉开发商得知系人防工程

花21万多元购买的小区地下车位，打了官司才知道，原来是人防工程……这让多名市民叫苦不迭。

21万余元买地下车位

没所有权

杨先生今年59岁，西安人。2010年，他在西安高新区融侨城一期买了一套房，2013年交房了，杨先生寻思着买个车位。同年4月6日，杨先生的儿子与西安金辉居业房地产开发有限公司签订《融侨城地下停车位出让协议》，“当时我在外地出差，就让媳妇和儿子去买车位了，买车位的业主很多，都是制式合同，也没多看就签字了，付了216000元的全款。”杨先生说，“按照协议，应由开发商办理与停车位有关手续，但对方一直未办理，导致我们无法取得车位所有权。”

根据杨先生提供的车位出让协议，华商报记者看到，“所购买的该车位年限与该地块的土地证使用年限一致，为2007年10月27日到2077年10月27日。”不过，该协议第五条规定，“若停车位的产权手续未能成功办理，则经双方一致同意并认可甲方（开发商）所出让的仅为停车位的使用权，乙方（业主）对此不持异议，也不以任何理由和方式要求甲方赔偿、补偿或承担责任。”

与开发商多次协商车位问题无果后，2016年6月3日，杨先生一纸诉状将西安金辉居业房地产开发有限公司（原西安融侨置业有限公司）告上法庭。请求依法判令解除停车位出让协议；判令开发商退还购买车库款216000元及利息39414.6元。

法院驳回

签协议时知晓仅为使用权

西安市莲湖区法院一审认为，杨某作为业主，通过自愿订立《融侨城地下停车位出让协议》，取得并实际使用了融侨城地下停车位，且签订协议时已经知晓该停车位在产权手续未能成功办理时，其获取的停车位仅为使用权。因此，该协议的订立合法有效，依法驳回其诉讼请求。

“打官司的时候才知道原来我们买的是人防车位，律师说人防工程是不能买卖或者随意占用的，如果是出租给个人使用，按照我国的相关法律法规最多只能租20年。”杨先生说。2017年1月12日，杨先生再次提起诉讼。同年4月24日，法院经审理认为，此案在2016年6月已做出判决，杨某并未上诉，故判决已发生法律效力，依据同一事实、同一法律关系，再次提起诉讼，属于重复起诉，依法予以驳回。

2017年8月，杨先生上诉至西安中院，被驳回，2018年6月，他向省高院提出再审，也被驳回。

60岁的贾女士2013年也在同一小区买了房子和车位，“买车位时，开发商说就剩这一个车位了，不能办产权证。”贾女士觉得车位总归是买来家用的，没有产权也无所谓。“我起诉开发商是因为无论是否有产权，车位价格一样，觉得不合理。”贾女士说，“等到法院判决后，我才发现买的是人防车位，听律师说这是国家禁止买卖的。”

采访中，华商报记者了解到，该小区还有多名业主遇到了同样的问题。

市人防办：人防车位不能办证，购买前可查询性质

昨日下午，华商报记者联系了西安市人防办，工作人员表示：“开发商出售车位前，要在区人防办进行备案，备案里就明确标明了停车场的哪些区域属于人防工程，哪些是非人防工程，业主查询后，便知道是否为人防车位。”

对于很多市民提出的为什么人防车位不能办证，该工作人员称，开发商作为投资主体，将建设的人防工程，在和平时期用于地下车位是允许的，但不能办证。如果将人防工程确定物权，按现行的有关规定，车位就成了私人物产，一旦战时该如何使用将成为问题。

该工作人员介绍，随着城市发展，高楼越来越多，地下车位也越来越多，人防设施用作地下车位突显出来的问题也引起相关部门高度重视。近几年，人防部门正在积极进行调研。 

>>律师解读

人防车位不可登记、买卖

什么是人防车位，是否可以买卖、登记，已经买了人防车位怎么办？华商报记者采访了陕西海普睿诚律师事务所律师董超。

解读一：什么是人防车位？与普通车位有何不同？

董超说，人防车位无论从功能或性质上都与普通车位有一定区别。人防车位是住宅小区的人防工程，在战争时期，为了保障住宅小区内业主的掩蔽、逃生而单独修建的位于地下的防护建筑，以防护为首要功能。非战争时期，人防工程平日可与普通车位一样，用于停放民用车辆。

解读二：人防车位是否可以进行产权登记？

董超称，人防车位的权属问题一直是争议的焦点，《人民防空法》第5条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”而该条款并未明确人防车位的权属问题，且《物权法》对此也持避而不谈的态度，这直接导致各地地方性法规、规章的规定不一，人防车位的权属难以确定。北京市人防工程的投资者，享有使用权和收益权，并无产权。上海市相关规定表明，上述工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，并可按照本市房地产登记的有关规定进行所有权登记。

北京市与上海市的相关规定大相径庭，具有较强的区域性。因此，目前而言人防车位的权属并不明确，尚无法办理产权登记。

解读三：人防车位是否可以买卖？

因人防车位无法取得产权登记，这给人防车位的物权变动造成了一定的法律障碍。理论上当事人可以签订转让协议，但无法产生物权变动的效力，只能产生使用权的转让。根据住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》，人防车位还可以通过租赁等形式流转，但各地对人防车位的租赁期限规定各不相同，例如《江苏省人防工程维护管理工作意见》中规定人防车位禁止出售、长租，且租赁期限不得超过3年。根据查询，陕西地区并无租赁期限限制，但此处应当注意《合同法》所规定的最长租赁期限不得超过20年。

解读四：如果买了人防车位该怎么办？

董超说，如果购买了人防车位，首先，业主应当知道国家对人防车位的财产权有一定的限制：不得向人民防空工程内排入废水、废气和倾倒废弃物等；此外，业主负有维护、保养的义务。而且人防车位具有一定的征收属性，该征收不仅限于战时，因此业主在购买人防车位之前应当考虑清楚。

其次，开发商与业主签订人防车位使用权转让或租赁协议时，如果开发商明确告知该车位属于人防工程，则该协议应认定为有效。如果开发商在签订协议时未告知业主该车位属于人防工程，则业主可以依据《合同法》第54条行使撤销权，并且要求开发商返还购买车位款项及利息。

（原题为《花21万多买地下车位没产权证？原来是人防工程》）

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