“住改商”为何有禁不止？

小区住房对外经营影响业主生活

□本报记者 文强实习记者 麻婧

日前，家住云影路的张先生打进本报热线反映，他所在的小区有住户将住宅改成了商铺出租做生意，每天来来往往人很多，影响了业主的正常生活。记者拿到一张美容店的宣传单，按图索骥找到了位于该小区3栋4层的这家美容店，发现该店营业时间从早上10点一直到晚上10点，而该店的顾客并不限于小区内，这就意味着任何前来消费的人都可以进入小区直达楼栋内部，而且很多来做美容的车辆停放在小区内，使得业主的车都没有办法停。记者在现场看到，该小区出入人员频繁，小区内商铺敞开大门营业毫无障碍。

《成都市物业管理条例》第四十八条规定，业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。时至今日，“住改商”仍然还在各种住宅小区流行，为何有禁不止？

物管公司 职责限于劝阻

针对“住改商”这一现象，记者随机对成都市几家物业管理公司进行了采访。蜀信物业管理公司唐女士告诉记者，她们所管理的小区内有住户将住宅用来开网游公司，那家公司来往人比较多，其他业主意见比较大，反映过好几次，而作为物业管理公司，只有对相关人员或者公司进行劝阻的职责，如果人家不听，也没有更好的办法。“‘住改商\’由来已久，几乎遍布成都市各种小区，如果政府相关职能部门不追查，物业管理公司也只能睁一只眼闭一只眼，维持现状而已。”一不愿透露姓名的物管公司负责人说。

房管局物管处 只能协调通报

成都市城乡房产管理局物管处相关负责人在接受记者电话采访时说，房管局物管处依据《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及《物权法》对物业管理行业进行行业管理。“具体来说，就是管成都市所有的物业服务企业。而物业服务企业对小区内擅自改变房屋性质的现象有进行劝阻、制止和向行业主管部门、规划局报告的职能。”对于“住改商”违规违法的行为，房管局只是通过物业进行协调或向主管部门通报，无执法权。

工商局 严格控制办证

成都市工商行政管理局注册分局副局长古渝在接受记者电话采访时说，“住改商”必须符合《物权法》和《成都市物业管理条例》。工商管理部门的权责是控制办证环节，相关企业办证时必须符合以上两个法律法规后，再由规划局开具房屋性质改变证明文件，工商才予以办证，否则一律不受理。在监管上，由于“住改商”涉及的房屋是住宅用房，工商无权进入检查其营业执照。

“工商不能进入住宅进行日常检查，只能在规划局组织‘住改商\’统一检查时一并检查。”古渝说：“《物权法》规定的条件难度比较大，目前通过完备手续办理的‘住改商\’非常少”。

规划局 有审批和行政处罚职能

成都市规划局相关负责人说，根据《成都市物业管理条例》第四十八条之规定，业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保等行政主管部门审批，访谈中提到的“住改商”一事，规划局有审批职能。

根据《成都市物业管理条例》第八十五条之规定，违反本条例第四十八条规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。针对此项规定，规划局有行政处罚职能。

律师《物权法》是准则

四川致高守民律师事务所赵轲律师告诉记者，对于“住改商”，应该以《物权法》为准则。《物权法》规定了“住改商”必须经过有利害关系的业主同意，这是必须做到的。所谓利害相关业主，一般情况下指，房屋所在楼栋所有住户，其他楼栋住户如果有证据证明其利益受影响，那么也需征求得到该住户的同意，经过这道程序，才能去规划局报批。

赵轲认为，小区是封闭生活环境，在小区里开商铺会对居住环境带来不好影响和安全隐患，利害相关业主可以用“不同意”的表态来使自己权益得到保护，也可以同意，这样就选择放弃他的权益。由于“住改商”治理工作实际操作上比较模糊，赵轲建议，对于开商铺的业主而言，需要搞清楚如何合法、规范地走这条路；对于政府主管部门，则应该加强监管。

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