产权式酒店 产权证难办？

——已售房屋被抵押给银行，房产证迟迟未办

产权式酒店，由投资开发商或者卖方聘请专业公司负责运营，普通中小投资者可以“坐收租金”，因此吸引了不少投资购房者，近年来在成都房产市场上大行其道。

但是，这种看上去很美的投资置业，从一开始就难以撇开“风险”二字。近日，一位张女士打进本报房产热线反映，她购买的产权式酒店遭遇了产权违约。

□本报记者 麻婧 图片均为资料图片

到期未办证房产证何时办到手？

2012年4月，张女士购买了成都市二环路北四段41号“世晶酒店”4层35号建筑面积36.67平方米的房屋，按照房屋买卖合同约定，卖方成都欧曼酒店有限公司应于交房后360个工作日内办理房产证。但到今年1月7日办证时间期限满，房产证仍然没有着落。

“买房时，对方出具了国土证和房产证，当时没想到会有问题”，张女士介绍，在买房之初，她看到了项目公示的两证，所以放心地买了房。但是直到去年才听说该公司另一项目拖延办证已久，张女士心里开始有点打鼓，“我特地又去问了销售人员，他们说让我放心，肯定会如期办好”。一晃大半年过去，已经延期的房产证仍然没有着落，工作人员让业主们“等一等”。春节后，再次前往酒店方沟通，张女士终于等来了一个准确的“说法”，被告知“要延期一年，你们要等”。

已售房屋产权抵押给了银行

“延期一年，没有保障”，张女士考虑再三后打算退房，对方一开始表示不能退房，之后表示“可以退，但需要等90个工作日”，理由是“内部需要安排资金”，并且不接受任何赔偿的要求。

2月24日，张女士无法接受这一处理结果，她和律师一起前往欧曼酒店有限公司进行沟通，要求其出示“世晶酒店”的大产权证。但对方表示，在销售时已经出示过大产权证，此时没有义务再出示。

张女士和律师第二天前往成都市房产管理局查询，结果出乎预料，世晶酒店3—6层的房屋产权已经在2013年5月抵押给了银行，抵押期限自2013年5月30日至2014年6月15日，“也就是说在卖给了我们之后，又把我们的产权抵押给银行贷款，这才是办不了房产证的真正原因”，张女士说。

张女士认为自己所遭遇的已经不是简单违约，而是欺诈，于是在2月28日发出了律师函，要求退还房款并且进行赔偿，“逾期办产权已经违约，把卖出去的产权抵押给银行，更是合同欺诈”。3月10日，张女士再次过去要求处理，对方还是坚持之前的处理方案，并且对于违约和欺诈行为根本没有表示赔偿，而认为这是产权式酒店业内一种惯常做法。

张女士表示，将起诉欧曼酒店有限公司，以维护其合法权益。

抵押融资开发商爱打产权擦边球

3月11日，记者联系采访欧曼酒店有限公司的法务部和客服部，前者表示并不清楚此案例，后者表示不知情，目前并没有接到“产权抵押银行至逾期办证”的通知，如果有这种实情的话也是一种“商业操作”，不会影响产权办理。

在成都二环路北四段41号，记者发现“世晶酒店”已改名为“嘉好品家快捷酒店”。据酒店工作人员介绍，该酒店去年10月就已重新装修营业，现场已无售楼部。该酒店3—6层为酒店客房，共136间，欧曼酒店有限公司购入这栋房屋后，经重新分割出售，但业主须把经营权交给对方，由其酒店运营公司负责日常运营，每月给中小业主返租金。

记者在采访中了解到，目前成都市场上不仅有产权式酒店，也有产权式商铺。当日，记者发现大业路就有一个在售“产权式”项目，该项目为大型商业综合体，大产权被分割成小面积产权出售。当记者问及产权是否能够如期办理，销售人员表示：“肯定没有问题，合同约定是一年内，我们3—6个月就可以办下来”，并且出示了国土证和房产证予以佐证他的说法。从现场出示的各种证件和销售人员的承诺来看，产权并不是问题。但是在购房者签约以后，开发商或卖方究竟会怎样运作，不少购房者表示难以把握。

■律师说法

违约并涉嫌欺诈 应双倍赔偿

四川毫达律师事务所蒲建东律师认为，成都欧曼酒店有限公司存在违约和欺诈两种行为，应当承担法律责任。逾期未办理房产证违反了《中华人民共和国合同法》第八条“当事人应当按照约定履行自己的义务”。同时，蒲律师表示，成都欧曼酒店有限公司还存在欺诈行为，“对方明知已于2012年4月将“世晶酒店”一套36.67平方米房屋卖给张女士，却在2013年5月将该房屋抵押给银行，谋取银行贷款，明显存在欺诈行为，违反了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法应承担双倍赔偿责任”。

对此，有如下法律条款进行规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（一）款“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”；《消费者权益保护法》第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

■一家之言

投资房产 谨防产权风险

在人人争相说投资、人人争相投资想赚钱的语境下，对普通老百姓来说，辛苦打拼积攒的一点钱投哪儿？

银行存款利息太低，股市涨跌走势莫测，基金投资黑幕重重，黄金、珠宝、玉器、收藏品太深奥……相比之下，唯有房屋“看得见”、“用得着”、“搞得懂”，自然成为不少普通老百姓的最爱。尤其是在房价连年涨，不少人投资房产而致富的背景下，你要不投资房产，心里都痒痒的，更难以跻身“成功人士”的行列。

不过，投资房产，你可曾想到，其中依然有产权风险、使用风险、收益风险？对于一套房屋，也许你看得见其踪影，却未必看得见、拿得到房屋的产权证。

投资房产，尤其是投资产权酒店、产权商铺，如果产权证没有及时办到你的名下，你就应当谨防房产中介、二手房产商、营运管理商等抵押你所购的房屋产权。一旦其违规抵押贷款，不能及时偿还银行或其他机构的贷款或借款，你投资的房产就有可能“鸡飞蛋打”。空说这一切，好像无用，我们还是看一个案例：

张女士于2012年4月14日购买成都 “S酒店”（有大产权证号）4层一间房屋。购房合同中约定于交房后360个工作日内办理该房房产证，当于2014年1月7日前办好房产证。谁知，张女士委托律师到成都市房地产管理局查实，“S酒店”的3-6层房屋产权抵押给了某银行，抵押期限自2013年5月30日至2014年6月15日，这才是办不了房产证的真正原因。张女士担心的是，如果因为种种原因，“S酒店”大产权所有者还不了银行的钱，银行有抵押权且优先受偿，是不是意味着张女士将拿不到产权证？意味着张女士这一投资将“鸡飞蛋打”？

在现行市场中，产权酒店、产权商铺投资相当盛行，类似张女士这样的投资者可以说数不胜数，类似“S酒店”产权所有者将房屋分割销售后再抵押，或者先抵押再分割销售的案例也不在少数，而这类产权酒店及产权商铺的所有者经营者往往都在谋求扩张发展——在经营一个项目的同时，一旦回笼资金有所收益就急于投资经营下一个项目，一旦其中某一个项目投资失败或运转不顺，就有可能引起连锁反应，就会对张女士这类下游投资造成风险。

在这么一个投资市场中，我们不能不追问：普通中小投资者的风险如何规避？对于在销售和已销售的项目，银行该不该再接受抵押贷款或事先进行尽职调查一下？或者，已抵押给银行的房产项目，银行该不该监管抵押者的销售行为？此外，对于有产权证的房产项目分割销售，涉及买受人办理产权证，房屋产权主管部门是否应该监管或预登记？ （姜必刚）

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