别只想到延期过户省钱 也要当心风险

“我看中的那套二手房今年10月房产证就满5年，可以不交营业税了，现在我交了50万订金，跟房东做了预约合同公证，约定10月他再把房子过户给我。”家住华阳的王先生表示。有中介机构表示，为了避开营业税，今年二手房成交量中增加了不少推迟过户的买家。尽管延迟过户时间可省下不少的税费，但业内人士提醒，此类房子也有一房多卖或因卖家经济纠纷房产遭法院查封的风险。

二手房推迟过户量增加 买家愿意付“等待成本”

王先生上周买下了一套总价118万元的二手房，卖家张先生房产证上显示时间为2009年9月份，也就是说，到了今年的10月份后，卖家这套房子“证过五年”。由于卖家的营业税一般由买家承担，如果房产证满五年以后过户，王先生就可以省下5万元左右的营业税了。于是王先生跟卖家协商推迟过户，并在二手房中介的帮助下做了预约合同公证。

为合理“避税”而选择推迟过户，在以往只是极少数个案，但是近两年却有增加的趋势。“今年我们成交的二手房交易中，就有超过两成以上的客户打算延迟过户。”21世纪不动产的一位店长告诉记者。该店长表示，这与今年年底前大量房源“证满五年”有关。

2012年7月1日，成都二手房交易价格实施评估价计税。新标准实施后，房龄未满5年的二手房要缴纳更多的税。“近期二手房成交也有所升温，加之上半年成交的多数为刚需的置业需求，若能节约成本则能省则省。如果等待的时间不长，买卖双方都愿意付出时间成本，等待满5年再过户。”链家地产成都公司市场研究部的工作人员表示。他还提醒说，如果确实要推迟过户，买家也要找到第三方(买家信任的中介公司)，去公证处公证。在拿到房产证之前，可以与卖方协商付款方式，诸如分期付款或者仅仅缴纳部分定金。另外，建议买家在等待过户的时间里一定要敦促中介方帮助定期去房管局“查档”，可以有效跟进房子的产权和实际情况。

推迟过户风险提示：警惕一房二卖和经济纠纷

业内人士也普遍提醒，由于从买房到等待过户的过程中会有数个月的时间，加大了房产交易的风险，严重的会导致一房多卖或因卖家经济、产权物业的纠纷，房产遭法院查封。此外，根据我国的相关法律，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同签订在先房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是谁先登记过户房屋就归谁所有，因此即便房屋买卖合同经过了公证，但出卖人又将房屋转卖他人，并办理了房屋登记过户手续，则该房屋就只能为他人所有，而先前签订合同的买受人就只能是依据房屋买卖合同要求出卖人承担违约责任了。由此可见延迟过户，实际上增加了交易双方的风险，尤其是买受人的风险。

泰和泰律师事务所的刘俊律师表示，根据物权法的规定，当买家在房管交易所取得名下的房地产权证的时候，此物业才真正归属于自己。所以，如果推迟办理该物业的过户手续，卖方是可以一房二卖的，而买家只能取得其支付款项的债权，法院是没有任何法律依据强制性将该物业判决到买方。“在等证满五年的这段时间里，房产的权属仍是原业主的，那么在这段时间里，如果业主出现一些经济纠纷，可能会导致房产被查封。同时，一旦卖方因其他债务被诉至法院，法院可查封该物业，到时该物业将避免不了被拍卖的风险。”

另外，由于交易时间过长，增加了交易过程中出现意外及一方违约的可能。成都出现过这种案例：买房人与卖方签订了二手房交易合同后，一直没有及时办理房产过户手续，等到买房人想起了才发现，出卖人之一由于健康原因已于数年前病故。买房人不得不一一找到该出卖人的众多继承人，先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。在此过程中，有些继承人坐地起价，可想而知，买房人不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。成都商报记者 杜娟

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