通过三周的洋房系列调查,成都商报记者发现一个楼市怪象———6年前的洋房二手房增值幅度最高5倍于同区域高层住宅,但市场新供应洋房价格却和高层住宅相差不大,甚至在有些楼盘出现洋房和高层倒挂的现象。
“市中心位置的洋房和电梯大平层价格接近,甚至更低;三环外洋房价格普遍和高层住宅单价相差几百元。在我们看来,洋房的稀缺并未让新房售卖价格增高,这也是导致开发商不愿意再做洋房产品的原因之一。”成都嘉联地产侯红权认为,洋房是改善型住宅,面积大、赠送多,总价多在100多万元,其实是改善型需求客户最佳选择之一,却因为供应太少、选择面窄,无法形成一个有竞争力的市场,导致价值和价格倒挂。
城市洋房价格低于高层电梯公寓?
经成都商报记者不完全统计,目前成都市区洋房新房的单价从15000元~20000元/平米不等。地处塔子山公园的塔子山壹号为纯板式花园洋房,售价15000元/平米,华润·幸福里洋房起价15000元/平米,顶层最高卖到18000元/平米。
在三环外刚需盘集中的区域,洋房价格大约在6000~12000元/平米。在羊西线的新希望·皇冠国际均价大约8500元/平米,城东首创·万卷山洋房从6700元/平米起,世茂城洋房起价8000元/平米,城北6+1洋房侨城纯水岸四期天鹅堡,均价12000元/平米。
“实际上这样的价位体现出洋房被绝对低估了,现在市区内高端大平层的单价动辄一万多,占据大量土地资源的洋房和高端大平层价位相当,这里就足见洋房的潜力。”一位代理机构老总表示,如今新开发的洋房的容积率在1.0~3.0之间,按照现在土地出让的行情,如果按照这样的容积率开发,再加上开发成本和合理利润,现在开发商新拍地块肯定不愿修洋房。
“新希望地产在成都上线的产品主打洋房,从城东的塔子山壹号、城西的皇冠国际、城北的堤亚纳河谷,到城南的枫山美地,均为性价比高的改善首选,销售情况都不错。”新希望地产相关负责人表示,由于企业的战略模式并非追求快速周转,而是以产品赢得市场,加上有新希望集团的雄厚资金实力,才会在快销房、刚需房流行的时间段选择洋房产品这样的“冷门”,但是销售事实证明,看似冷门的洋房其实在购房者心目中相当有市场。
新洋房和二手洋房出现价格倒挂
最近几个周末,记者在成都二手中介门店走访发现,不少门店将洋房房源放置在店内显著位置。多个中介机构相关负责人均表示,虽然高层二手房源多于洋房产品,但是对洋房感兴趣的客户源多年来一直很坚挺,特别是近两年刚需新房供应量大,洋房二手房因稀缺而走俏,增值空间也更高。
据调查,现在市中心区域新希望锦官秀城洋房6年前售价单价约8000元/平米,现在二手房至少在15000元/平米;东湖华润翡翠城的洋房8年前售价5000多元/平米,现在二手房至少在20000元/平米左右;最早一批类似于望江嘉苑的府河河景多层住宅当初售价2000多元/平米,现在增值到14000万元/平米左右。三环外的龙城1号从5年前的三、四千元/平米价位飙升至现在的近10000元/平米;华侨城东岸三年前推出第一批次洋房售价不到10000元/平米,但现在一层、顶层洋房价位已经接近2万/平米,两年时间就增值一倍,可见越来越多的购房者都意识到了城区洋房的绝版价值。
“相比较二手洋房,在售新房源价格显得十分温和,普遍比高层高出500元~1000左右。”在城西高新区管委会旁,伊诚地产二手中介公司销售人员李先生告诉记者,现在西三环附近的高层价格在8000元/平米左右,新希望·皇冠国际的单价就高出500元。城东塔子山壹号售楼部人员也表示,售价15000元/平米和区域电梯大平层持平。
产品求变
电梯洋房
小户型抢高层生意
洋房的稀少并没有让其价格和价值相当,反而形成了与高层住宅竞争的局面。因此这两年间,一股小高层洋房风潮新起,落址均在市区中心位置或者绕城高速内。这些小高层洋房多半在10余层高度,主打卖点是园林面积、景观搭配,强调舒适居住的重要性。
“为洋房做加分,让洋房产品跟上现代居住需求,我们做了很多加法。”新希望·皇冠国际项目负责人表示,项目是10层洋房建筑,做到了容积率仅2.75,绿化率达到70%。在此基础上,配置了电梯,户型设计为高端大平层才有的一梯两户板式结构,社区有天然原生河流作为私享景观,此外产品在性价比上和区域内的高层住宅价格接近,甚至在3月22日开盘当天楼盘最高优惠后房价为7880元/平方米,也配置了不少三房产品,相比周边高层住宅,有很大的竞争力。
据调查,从去年年末到今年,有不少洋房产品重装亮相楼市,包括三利·麓山城、首创·万卷山、九龙仓·时代小镇、金科天籁城、炜岸城等,这些楼盘卖点均为“电梯板式洋房”,同时也推出不少80~120平米适合首置和首改的面积段。“现在小户型三房盛行,但是牺牲了居住的舒适度,三利·麓山城推出的小高层洋房,就是希望让住宅回归到居住本质。”三利·麓山城项目相关负责人冯晓霞告诉记者,电梯洋房和高层住宅之间的竞争,就是凭借更低密、舒适的生活方式,获得改善型客户的认可。
“小高层花园洋房是未来住宅市场发展的一个有力分支,一个趋势,其单位土地成本低于多层住宅,也低于高层住宅的建筑成本,综合成本优异,能带给购房者高性价比的品质居住,同时由于景观面积更大,又能保证舒适的居住度。”锐驰营销总经理冯珏表示,小高层花园洋房在面积段上控制比较好,总价和一般电梯公寓相差不大,相比面积大得多层花园洋房更适合青年购房者。
成都商报记者 叶涛
新闻推荐
6月18日本是京东的店庆日,如今却演变成“全民购物狂欢节”。今年,在京东成功IPO归来、阿里巴巴冲刺赴美IPO背景下,各大电商企业围绕“6·18”重燃战火,展开激烈的市场争夺战。刚刚在纳斯达克融资30亿...
成都新闻,新鲜有料。可以走尽是天涯,难以品尽是故乡。距离成都再远也不是问题。世界很大,期待在此相遇。