开发商交付新房今后须缴保修金

时报2月27日讯 (记者黄智义)保修期内，开发商不履行保修责任怎么办？保修期内，开发商注销、歇业、解散、破产了怎么办？自3月1日起，济南市新建物业的业主不用怕啦，开发商因各种原因无法修房时，业主将可申请启用保修金！

今天，记者自济南市住房保障和房产管理局了解到，《济南市新建物业质量保修金监管实施细则(试行)》将自2012年3月1日起正式实施。自该细则施行之日起，房地产开发项目内新竣工的单幢住宅、非住宅，应按照建筑安装造价的一定比例交存保修金，交存比例分别为：多层和低层建筑3%，小高层建筑4%，高层建筑5%。每年度保修金的具体交存标准额由市住房保障和房产管理局根据本市各类物业建筑安装造价测定。2012年，济南市各类房屋物业质量保修金交存标准是：多层和低层建筑36元/平方米，小高层建筑72元/平方米，高层建筑100元/平方米。

济南市住房保障和房产管理局负责济南市保修金的监督管理工作，济南市住房维修资金管理中心具体负责保修金的归集、存储、核算、支用、退还等管理工作。目前，该细则适用于本市市区范围内(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、高新)开发企业新建项目保修金的交存、使用、退还和监管；济南市其他各县(市)可依据《山东省物业质量保修金管理办法(试行)》和本细则，结合本地实际，制定本行政区域内保修金管理实施细则。

相关部门解读―――

房产质量诉讼维修业主不用自掏腰包

擅改结构引发问题，不能用质量保修金

□本报记者 黄智义

3月1日起，细则就将实施了。市民迫切想知道保修金到底有啥作用，保修金应该如何使用。相关部门在此特为市民一一解读。买了责任保险的，可免交保修金

细则第六条规定，实行商品房预售资金监管的项目，开发企业可持交存通知向预售资金监管部门申请划转预售款使用保证金交存保修金。

如果开发企业购买了工程质量责任保险，其所承保的物业可免交保修金。相关人员表示，这是因为责任保险本身可保证居民修房无忧。

名企可降低标准交钱，但不能不交

经相关主管部门核准，三级资质以上(含三级)开发企业，经营状况持续良好，未发生开发责任引起的重大事故，售后保修投诉少，其开发项目内小高层建筑、高层建筑的保修金可按其建筑安装造价的3%交存。该企业质量保证体系、售后维修服务体系健全，企业信用等级较高或前期物业管理质量控制措施到位的项目，交存保修金的比例可再降低1个百分点。三级资质以下开发企业开发的项目，经有资产关系的开发企业担保，或双方签订质量保修责任委托协议，且担保或委托单位符合前项规定条件的，可按前项的规定交存保修金。

经相关主管部门核准，通过住宅性能认定终审3A级、2A级、1A级的开发项目，可分别申请退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点；获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖，省级优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良奖项，在该项目获奖后，可分别申请退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点。

细则同时规定，不管企业再牛，享受降低交存标准和退还保修金的政策后，保修金实际交存比例最低不得低于物业建筑安装造价的1%。

商品房保修期限多为2年和5年

在正常使用条件下，商品房最低保修期限为：房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；外墙外保温工程不低于5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；房地产开发企业统一进行商品房装修工程为2年。

其他项目保修期限，由开发企业和买受人在商品房销售合同和质量保证书中约定。保修期限自房屋交付之日起计算。

保修金当后盾，业主不用掏冤枉钱

报修人、房企若对保修责任存异议，可委托工程质量检测机构检测，也可通过仲裁或诉讼途径来解决。经检测或仲裁机构、法院认定属于开发企业责任范畴的，检测、仲裁、诉讼费用可在保修金中列支，业主不用担心掏了冤枉钱。

同时，业主也不用担心请不起施工单位。保修金使用申请人可选择监理单位对维修工程实施监理，监理费计入维修成本，在保修金中列支。维修竣工后，施工单位应编制维修工程决算，由保修金使用申请人委托工程造价咨询机构审核，其费用计入维修成本，在保修金中列支。

擅改房屋结构，不得使用保修金

记者获悉，下列三种情况不属于保修范围，不得使用保修金进行维修：因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；因不可抗力造成的物业质量问题。

为防止物业服务企业和房企不作为，细则规定：发现房屋共用部位、共用设施设备出现质量问题，物业服务企业未及时向房企报修的，因拖延报修而造成的责任由物业服务企业承担；因开发企业不积极履行保修义务，保修不及时造成新的人身、财产损害，由开发企业承担相应责任。

5年保修期满后，余额全退

细则规定，开发企业交存的保修金自保修之日起，在保修金专户内的存储最长年限为5年。存储期间，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。

足额交纳保修金的开发企业积极履行保修义务，开发项目未发生使用保修金情况的，保修期满2年后，可向维修资金中心申请退还与2年保修期工程相对应的保修金本息，退还的本金按开发企业交存保修金总额的50%计算。

保修期满5年后，保修金专户内的余额由维修资金中心在30日内退还开发企业。

保修金如何申请使用？

保修金申请有一套严格的程序，市民应多加注意。

1

开发企业接到报修后，应按相关规定和商品房质量保证书的约定，向报修人出具报修受理单，明确现场核实、实施维修的具体时间及保修联系人。

2

一般保修项目，开发企业应在2天内派人到现场检查情况，情况属实的，应约定实施维修的具体时限并组织维修；发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，开发企业在接到报修后，应立即通知维修施工队伍到达现场组织抢修，并按有关规定妥善处理。

3

在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务的，可按细则有关规定使用保修金。

4

符合使用保修金条件的，报修人应持开发企业出具的报修受理单或其注销、歇业、解散、破产相关证明材料向维修资金中心提出保修金使用申请。

5

维修资金中心收到保修金使用申请后，应进行核实。属于保修范围，可使用保修金维修；未按规定、约定期限履行保修责任，经维修资金中心核实，开发企业承诺保修的，要明确具体保修期限，逾期仍未保修的，允许报修人使用保修金维修。

6

发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，开发企业已注销、歇业、解散、破产的，业主、物业服务企业或相关单位可先行垫资维修，并保存相关证据，在责任认定明确后，可使用保修金清偿。 (记者黄智义)

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