遮掩降价办法多 济南新房均价降了206元/平米

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本报记者通过相关渠道得知，济南楼市当前均价比年初已经下降了206元/平米。不过体现在市场上我们并没有看到真刀真枪的降价，多数房企都是“犹抱琵琶半遮面”，选择送面积、送装修、送物业费等方式，遮遮掩掩的变相降价。本刊记者马妍

不是不想降价而是不敢

根据搜房网的相关记录，记者发现今年济南一手房的销售均价首次出现了负增长，从2014年1月份的8799元/平米，降到了8593元/平米，每平米下降了206元。

今年济南的房地产市场在销售上可谓“无所不用其极”，几乎使出了教科书和市场上所有存在的办法，但是效果却差强人意，也是因为这种被动销售的情况持续太久了，很多企业已经绷不住了，纷纷使出降价的杀手锏来笼络人心。今年楼盘的降价的确让市民感觉出企业在“放血”了，但这也触动那些老业主的神经。

每当一个楼盘实施大型降价的时候，总是会听到有老业主发出不同声音。粗略计算，今年至少10个在售楼盘遭到过业主维权的行为，这也把楼盘的口碑营销之路给切断了。很多时候都是前门维权、后门纳客，买房前和买房后的待遇产生了极大的对比。

楼盘单周零成交已经不再是新闻，通过数据公司提供的图标，在今年年中时，很多楼盘都形成了单周零成交，这在以往几乎是很难看到的场景，多时单周零成交的楼盘可以达到5、6家。记者咨询了其中一个楼盘，为何不采取降价的形式来回笼资金，但是项目负责人称：“降价幅度大的话会触动老业主的利益，一旦业主集结维权对楼盘的销售会更不利，不是不想降价，有时候是迫不得已不敢降价。”

明着不行，暗着进行

明着没法降价，那就来暗的。很多楼盘都采取了各自认为有效的促销方式，比如伪底价、送装修、送全年物业费、送面积、送折扣、低首付等等，但就是不降价“送钱”。低首付已经逐渐被多个楼盘借鉴使用，有的楼盘首付时间会延长至2年，短期的首付缴纳时间只会延续到3个月左右，开始的时候效果还是比较明显，但是随着使用楼盘的增多，其成单效果也越来越低。就伪底价而言，这种促销方式在刚刚面世的时候也产生了极好的效果。济南有个楼盘率先推出了单价5千元的房产，在以往，5千区间的楼盘只会出现在长清区和章丘、济阳等周边区域，但是济南市区出现5字头的房子确实很吸引人。记者以购房者的身份致电咨询才发现，原来“天上的确不会掉馅饼”，所谓5千开头的房子不是底层就是顶层，或者是不朝阳、户型差的房子。随后多个楼盘都大打底价策略，最终不是房子数量少，就是房子存在硬伤，如此营销让很多购房者都伤不起了。

二手房价格很坚挺

记者翻阅了济南多个区的二手房价格，一个最大的特点就是今年各个区的二手房价格波动并不是太大。今年1月份，济南市二手房均价为10051元/平米，截止到11月份房价达到了10155元/平米，每平米的增长仅为104元。历下区每平米增长了419元、市中区每平米增长了342元、天桥区每平米增长了130元、历城区每平米降了15元、槐荫区每平米降了12元。

二手房的销售情况对于一手房来说是一面镜子，波动平缓的价格进一步说明了今年市场的难做，以今年二手房降价了的槐荫区举例，2013年1月至11月二手房售价均价每平米增长了498元，增长幅度接近6%，但是今年却出现了价格下跌的情况。

截止到11月，济南新房的销售均价为8593元/平米，而二手房的最新销售均价为10155元/平米

裸价相拼勇者胜

今年市场上还出现了一个非常规的情况，那就是开发商用接近裸价的价格进行新盘销售。很多大型房企为了冲击年度任务，纷纷在价格上大做文章，有些楼盘因为前期蓄客量不理想，所以在新项目开盘前集中放价，用接近成本的售价去拼市场份额；还有些楼盘为了冲击年度任务，在项目蓄客期间竟然爆出了4字头的售价来吸引人流，并最终完成了较好的销售。

这种敢用裸价去拼市场的公司多为国内排名前50名的企业，他们在营销策略上更敢想、敢做，这也在一定程度上快速的回笼了资金，有效的冲击年度任务份额。反观本地房企，很少采用这种非常规的手段来进行销售，很多本地龙头房企会采取按兵不动，或小范围运作的模式，力求能平稳度过这个非常时期，很少有敢用裸价销售的方式去抢夺份额。

裸价的问世可以有效刺激购房者的心，在减轻库存的道路上会相对好走一些，但是当大众的心理都倾向于更低的售价时、当楼盘无法再满足购房者的这种需求时，楼盘应该如何去经营？价格的竞争会调节楼市价格到一个相对平衡的状态，但却无法从根本上解决楼盘销售困难的局面，单纯的降价并不是一劳永逸的唯一办法。

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