打折促销仍是楼盘冲量首选送首付、送装修、送面积但绝不舍得送钱

点击查看原图11月，济南新建住宅均价为8593元/平米，已连降6个月，这样的价格为2013年以来的最低点，下半年来，房企打折促销“愈演愈烈”，送首付、送装修、送面积等营销方式层出，甚至有不少楼盘打出口号“优惠十万”。貌似火药味十足，但房价真的降了吗？记者观察发现，数据的下降并不代表着房价真的降了，而“送优惠”也不一定意味着真送钱。记者张阳阳

房价下跌有“理由”

据百城价格指数显示，11月济南市新建住宅价格仅为8593元/平米，为2013年以来的最低点。记者观察发现，10月济南房价为8739元/平米，还处在正常的“红线”以内，同样的近两年内，济南每平米房价始终处于8600元-8900元之间的位置，相当的稳定，11月超出“红线”让人意外，也让不少购房者认为是降价潮的开始。

但是从11月济南商品房市场具体表现来看，房价却是降得十分“意外”。11月16日，济南市目前最大的住宅项目开盘，当日便售出4000多套住宅，记者统计发现，该楼盘所售出住宅每平米最低价仅在5000元左右，大部分也维持在5500元-6500元之间的价位，与济南市平均8000多元的房价相差甚远，而今年以来，济南市月均成交商品房8000多套，住宅更是仅有5500套左右，上述楼盘这4000多套低价房源无疑成为了拉低11月省城房价的主要因素。

从近3年来的开盘成交数据来看，开盘首日成交量超过1000套的个例屈指可数，更何况单日成交4000多套已经成为目前国内最高的成交记录之一，这样的个例实属罕见。并且从克而瑞给出的11月济南楼市销售额排行来看，每平米售价超过9千元的楼盘多达5家，高价楼盘在济南楼市的阵地并没有丢掉，数据上的房价下降或许只是个“意外”。

“降价”楼盘多在郊区

如果说11月济南房价大幅下降是个“意外”，那么从6月以来的“降价潮”也显得有些牵强。6月底7月初，济南开始出现“降价”楼盘，不少楼盘拿出几十套“特价房”宣传自己已经大幅降价，吸引购房者的注意。但是记者观察到，除了个别楼盘舍得下血本拿出整栋楼或几栋楼促销，大部分“降价”楼盘仅是拿出极少的房源促销，并且大多数房源位置偏僻，采光不好、顶层、临街的房屋多成为“特价房”，有楼盘负责人告诉记者：“如果不拿出来当特价房，这些性价比较差的房屋也会留到最后才卖，降价是早晚的事。”从地理位置上看，下半年来的多数“降价”楼盘都位于城市边缘地带，离市区少则十多公里多则二三十公里的路程，即便售价降低，但其性价比也显得较低。与郊区楼盘降价相反的是，今年以来，位于主城区的新房价格不降反升，甚至有的楼盘都取消了优惠。6月，位于天桥区的一处新建住宅楼盘开盘，开盘定价仅为8000多元/平，相比附近楼盘近一万元每平的售价低出不少，同时在楼盘的宣传中也着重表现了“低价买市中心”的口号，但是低价房源仅为少数，在售出不足百套低价房源后，该楼盘迅速提高售价，昨日记者了解到，该楼盘目前售价为9800元/平米，售价回归该片区主流价位。

送优惠并不是真送钱

虽然市中心位置较好的楼盘售价不降反升，但由于目前大部分新建住宅楼盘都坐落于城市边缘地带，“降价潮”反而成为下半年以来济南楼市的关键词。7月初，东部位置较为偏远的一家楼盘拿出几百套房源作为“特价房”出售，每平米售价相比前期卖出的房源低了近千元每平，赢得了不少购房者的支持，但这些特价房却与前期售卖的房源有很大的差别，该批房源为2017年交房，在不少房主交钱时，房源所在地块甚至没有开工，而该楼盘前期售卖的房源在2015年便可以交房，拿时间换优惠成为不少楼盘的普遍做法。

除了“特价房”，“送面积”、“送装修”等优惠措施也成为不少楼盘的杀手锏，但是这样的优惠却包含很大的水分。11月，高新区一家楼盘开盘，其推出的房源为精装修，该楼盘打出“房价只要7000元/平米、送1500元/平米装修”的宣传标语，但是记者在该楼盘询问时发现，“房价只要7000元/平米”只是宣传噱头，购买房屋时的房价包括1500元/平米的装修费，加在一起房价为8500元/平米，以该楼盘周边项目的售价来看，8500元/平米的售价为该片区的主流价位。

而记者根据该楼盘置业顾问提供的装修材料名单询问省城多家装修公司得知，使用同样材料的情况下，每平米成本只需要不到1000元，如果以此计算，本该8000元/平米的房子需要支付8500元，购房者每一平米房子还“亏了”500元。

同样的，“送面积”也多包含水分，虽然新《建筑工程建筑面积计算规范》的出台让“送面积”成为过去式，但记者调查发现，目前省城仍有不少楼盘在偷偷送面积，而购房者收房时能不能获得这些面积还不一定。在东部一家楼盘，置业顾问表示与房源相隔一墙的封闭空间可以送给购房者，但是需要交房后购房者自己“开通”，貌似非常实惠，但仔细观察可以发现，这个封闭空间内的面积属于公摊面积，不仅没有产权，还存在被相关部门“收回”的可能。而该楼盘售价高出附近其他楼盘，甚至高出部分精装房的价格，按该楼盘置业顾问的话说，便是“送了你这么大的一块面积，相当于捡了十多万块钱，房价肯定不能再给你优惠了。”

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