不满服务拒缴物业费， 10户业主被物业起诉,物业纠纷频发引发法律思考

家住济南市市中区鲁能领秀城中央公园的韩先生因不满物业服务未缴纳物业费被小区物业北京盛世物业服务有限公司济南分公司告上了法庭。包括韩先生在内，该小区共有10户业主一同被起诉。说起为啥不缴纳物业费，欠费业主们纷纷声讨物业公司的不作为，存在小区安全、卫生、公共区域管理不到位等问题。而物业公司强调，业主未按约定缴纳物业费，严重违约，侵犯公司的合法权益，同时也损害了其他缴费业主的利益。

物业：业主欠缴物业费严重违约，侵犯公司的合法权益

盛世物业起诉称，韩先生等欠费业主与物业签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，《 协议》明确规定物业服务费用标准为每月每平方米 1.8元。 按照《 协议》中第九章第十九条规定，物业费每6个月缴纳一次，业主或物业使用人应在缴费期开始前5日内履行缴纳义务。针对欠费业主，盛世物业虽多次以通知和函告形式催缴物业费，但对方一直置之不理。同时，按照双方签订的物业服务合同书第七章违约责任第三十四条规定，业主违反本合同，未按约定缴纳物业服务费的，物业有权要求业主补交并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金。盛世物业认为，业主的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》，同时，也违反了与北京盛世物业签订的服务合同，构成严重违约，侵犯了物业公司的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的利益。

业主：物业违约在先，业主不缴物业费是行使合法抗辩权

据了解，此次盛世物业在该小区共起诉了10户业主，欠费时间多为两年以上，欠费约万元左右。而因此被追讨的违约金更是一笔不小的数额。

“我之所以欠物业费，是因为物业公司不作为。物业公司违约在先，我们业主才不缴费的。”韩先生说起自己的房子，一肚子的委屈。他告诉记者，自己家住在顶楼，住进去第一天起就开始漏水，有七八处。到现在，一直没有给修好。韩先生要求物业给楼顶做防水工程，结果，物业就是不作为。“物业什么时候把防水做好了，我就什么时候缴纳物业费。”

另一被起诉的业主王女士，被追讨物业费 1万余元及相应的违约金。针对物业公司的起诉，王女士认为，未缴纳物业费，是行使《合同法》规定的同时履行抗辩权。盛世物业没有按照合同约定履行服务责任，业主有权暂不缴纳相应的物业费。物业在履行服务合同的过程中，存在较多的在安全、卫生及公共区域管理不到位的问题，给业主的生活带来了极大的负面影响，业主不支付物业费是因物业公司的违约行为而进行的合法抗辩。

采访中，多位欠费业主强调，对物业的高收费与低服务的标准表示不满才拒缴物业费的。

“物业服务不达标，收费按四星级标准，而服务远远达不到。我们小区发生多起盗窃事件，外来车辆占用消防通道不进行治理，监控设施不到位。”

物业纠纷频发，各方应有法律思考

其实，领秀城中央公园的这起物业纠纷案并不是个例，近年来，物业起诉业主追讨物业费的物业纠纷并不鲜见。

这一方面充分反映了业主维权方式的单一，业主与物业发生纠纷后，通常以拒缴物业费来对抗。

同时，物业纠纷的产生，多是因为业主对物业不满，认为服务不到位、财务不透明，成为双方的矛盾焦点。

采访中，法律界人士表示，有业委会的小区，可通过业主代表大会解聘前置物业公司，超过半数以上业主对服务不满，可以解除双方合约。

业主对物业服务不满意，可举证物业公司违约在先，对照双方签订的服务合同中的服务标准，如果业主提交的证据充足有效，能够证明物业服务存在违反服务合同约定的，法院会酌情处理双方的物业费缴纳争议。

物业公司对小区进行服务过程中，应严格遵守《物业管理条例》中的硬性规定和双方的合同约定，同时，还要注意做到加强与业主的沟通与交流，使服务更加人性化，才能及时化解矛盾，从而达到和谐共赢的效果。

本报记者  杜海英

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