2014济宁楼市能否迎来“金九银十”

点击查看原图低价卖房套现or高价抵抗等死？

■本报记者万德龙

伴随着一场“久未谋面”的喜雨，时间在不知不觉间踏入九月。在中国楼市传统销售节段里，接下来的60天时间被形象地称为“金九银十”，旨意商品房成交旺季的到来。但是，从近两年的楼市表现上看，受房价高企、住房多样化选择以及房地产开发速度过快等影响，九月、十月的成交量反而平庸起来，而伴随着2014年楼市萧条大戏愈演愈烈，接下来的济宁楼市似乎还看不到任何曙光。今天，记者将结合具体实例，探讨房地产市场如何借力消费旺季的优势，实现“拨开云雾见天日”的梦想。

背景：房子居然也会“买一送一”

最近一段时间，济宁楼市似乎极不太平，在楼盘降价狂潮快速蔓延的同时，全款8.5折、每平千元优惠、精装房卖毛坯房价、甚至买房送房等字眼，着实让开发商们放低了姿态。更有甚者，多个楼盘还出现了老业主要求退房、退差价的现象。且不论其中的真真假假，但房价下降已经成为不折不扣的事实。

不难看出，在当前楼市状况下，由卖方市场到买方市场之间的转化，似乎是在一夜之间完成的，那些持币待购的消费者，俨然成为楼市交易中的“大爷”，而他们心中也在犯嘀咕：万一入手后房价再跌怎么办。消费者的等待，对房地产商是严重的痛苦，究竟是低价卖房套现，还是高价抵抗等死？市场就是如此的残酷，前一秒钟把你捧到天上，下一秒钟就可能把你摔入谷底。

降房价是刺激销量的最有效途径

前面，记者已经介绍了当前济宁楼市情况，市场上不乏每平米降价超千元的楼盘。至于“虚有其表”的二手房市场，更是冷至冰点，不少急于出手的卖家已经打出“原价卖”的旗号。接下来，单单从价格方面来说，开发商和二手房业主是否会选择在9、10月间进一步降价让利，以价格优惠的方式来吸引买房人出手置业。这一点，在房贷成本偏高、购房者观望情绪浓厚、房企高库存所致现金流紧缺等楼市现状面前，依然是成交是否可以力挽狂澜的重要前提。

从目前的市场观察来看，开发商方面，尤其是库存较大的大型开发商而言，通过多重手段让利促销的举动已有所显现。且不局限于济宁楼盘，放眼全国来看，8月25日，万科与淘宝联合宣布，淘宝用户可在万科位于全国12个城市的23个楼盘以在淘宝的花费额为标准直接冲抵购房款，最高可抵扣200万，市场反应活跃，不到半天，已有140多人享受到了总共100万元的优惠。实质性的让利促销，对于开发商去库存化效果明显。

而对于二手房业主来说，在未来一段时间里，新建商品房价格如果继续保持让利态势，二手房若要急于出售，调低预期售价实乃理性选择。当然，那些在2010至2013年房价高峰期购入的高价商品房，想要从房子里赚钱，估计要成为奢望了。

房贷利率能否让利购房者

记者了解到，8月27日，央行在上半年的两次定向降存准之后，针对农业领域定向降息，符合条件的地区，支农再贷款执行优惠利率的基础上还可以再降1个百分点。结合国内目前宏观经济的表现，从今年至今的货币政策倾向来看，主要是针对国民经济的短板环节定向调整，年内流动性整体性的放松可能性不大。因此，未来一段时间预计也不会出现针对房地产市场的流动性宽松。

不过，目前的商业银行在批贷效率上确实有所加快，一些银行也出现了附加一定条件的利率优惠，这对于置业需求来说是利好，但在9、10月间进一步松动，可能性微弱。受此影响，市场成交大涨的可能性很难出现。对于“十房九贷”的商品房市场而言，商业贷款利率的调整直接影响购房者情绪，而根据目前银行资金流动状况来看，堪称“拖油瓶”的房贷业务已然不是银行业务发展重点（收益回收周期过长），而再出现2008年房贷八折甚至七折的可能性，更是微乎其微。

持币待购的潜在客户如何“释怀”

若手中持有购房资金，又不急于购房，碰到当前的楼市情况，您会如何选择，相信不少人会做出“再等一等”的举动。这一部分人群多是有着改善性住房需求的市民，在房地产市场“去投资化”的大环境下，有着较为广泛的投资收益渠道，他们与其搁置买房需求，不如将资金投入看得到收益回报的项目中去，即实现“钱生钱”的目的。

年初至今，楼市价格的回落是否已经达到了置业需求的预期，相信一个人有一个人的看法。原来每平米卖5500元的房子，如今仅卖4500元，还是有相当人感觉不值，尤其是在素来买涨不买跌的房地产市场。年初至今，市场价格已经出现了一定幅度的回落。就济宁楼市表现情况来看，房价的回落的确激发起一部分人的购买欲，但这部分人群的后劲儿有待考证。因此，未来9、10月份市场成交如果要进一步增加，预计仍将以价格的逐步下行为前提。否则市场很可能会错过9、10月份的成交窗口期。

高开发成本究竟谁来买单

在如今的房地产开发领域，建房开支已不仅仅局限于土木成本，还包括土地征用、回迁安置、人力资源、各项税费、乃至金额不菲的营销成本，资金不到位的情况下，各项滞纳金也不容小觑，随之而来的就是“上不封顶”的融资成本（银行贷款、金融平台借贷等）。在前几年，这些费用自然而然的要转嫁于购房者，但现如今，楼盘降价都激发不起太多人的购买欲，何况加价。

对于开发商来说，数以亿计的贷款压力每半年就要爆发一次（银行企业贷款周期多为半年），房子卖不出去如何还贷？只好用新贷款去偿还旧贷款，利息越加越多。这时候，部分开发者或许会这样做，降价卖房来周转资金，但老业主的情绪如何安抚，只好偷偷降价。楼市的两难困境还将持续，但去库存的压力可等不了太久。

基于以上四点，2014年“金九银十”整体表现预计如下，在价格进一步小幅回落的前提下，楼市逐步进入由市场调节的“新常态化”格局。

新闻推荐

那一年，我们最难忘的中秋

点击查看原图■本报记者赵豫有些回忆让我们更懂得珍惜鸡、鱼、各种青菜、水果、月饼，见到张阿姨时，她正在认真地为今年的中秋节做准备。中国人重视...

济宁新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离济宁再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。