让市场回归市场之手主导

2014年9月20日，兰州一楼盘开盘，数千人前往排队买房，数百米长的帷帐下满是黑压压的人头。一些来晚的人们没有足够的座位只能站在两侧和后面的通道等待摇号选房。原来，自9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况，至此，执行4年的“最严限购令”在兰州全面取消。

南京、天津……一个又一个城市松绑限购，一个又一个城市的开发商为松绑叫好，中国的房地产走到今天，早已不是政府靠着遥控之手或者限购令就能掌控得了的。特别是在兰州这样的土地奇缺、刚性需求远远大于投资需求的城市来说，无论有没有限购令，无论宏观调控是否能松绑，它的房价在土地财政的大背景下，不会有太大的增减幅度，而是已经随着市场的走向而“随波逐流”了。

为什么这么说？这既与兰州本身的地理条件和城市空间紧密相连，同时也与兰州本身的区域位置不可分割。兰州的典型地理环境是“两山夹一河”，土地资源本来就缺乏，这从近些年落后的道路基础设施就可以看出；除此之外，兰州是甘肃唯一的特大型城市，周边地州市有条件的家庭或个人都想往大城市挤，就更加剧了土地的紧张。所以，从某种程度上说，兰州的房价高甚至逆势上扬，还真跟限购啥的关系不大。正如开发商所言，高端买家真的想买房，办法总比困难多——银行贷款不批，那就现金买房；二手房价格过高，那也是有些刚性需求者挑起来的。所以，松绑限购，只是把应该归属市场之手调控的部分回归市场，其他的，影响不大。也许在国内许多兄弟城市，大家都把限购看成此轮楼市低迷的罪魁祸首，松绑限购便是给开发商一个大翻身的机会。但是在兰州，还真得具体情况具体分析。

那么限购令松绑之后，还会不会引起兰州房市的报复性反弹呢？这关键看之后政府出台的相关配套措施。笔者对兰州房市一直持有一种观点：房地产市场就像国外的电影市场一样，也应该分级。高端市场就应该由房地产公司来掌控，给那些买得起大房子的有钱人盖房子，政府从中拿走应有的土地收益和税费；中端市场也就是“夹心层”，就应该由政府来主导，限定价格和户型以及土地收益比率，以此为手段，把房价控制在房地产公司有合理收益的范围之内，这样既可以解决“夹心层”的住房问题；低端市场则由政府出面盖公租房或廉租房，至于拿什么来盖？在高端和中断市场获得的土地财政收益就可以贴补一部分呀！当然，这三种不同的解决方式，最终的手段还是应该由市场主导。政府用土地政策和房地产税来进行合理的调控，至于限购不限购，那已经是次要的了。

由此来看，无论是限购令还是政府出台的系列措施，其实都应该遵循一个经济原则——按照市场规律办事。强行用行政手段打压房价，肯定不是长久之计。让市场的元素都回归到市场之手来掌控，让计划的元素交由政府部门来出台合理的资源分配政策，这才是房市的健康发展之路。相信限购令的松绑也是遵循这一原则的。

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