为什么你不行的，恒大却可以

“我们开发的第一个楼盘是金碧花园。当时，没有钱买地，是从银行贷款500万元，支付了土地定金。首期没有钱开工建设，是靠施工单位带资达到销售条件。为了公司起步发展，我们以每平方米2800元的亏本价开盘，两个小时抢购一空，实现销售额8000万元，获得了公司起步发展极其宝贵的第一桶金。”在6月26日恒大集团20周年庆上，恒大集团董事局主席许家印先生如是说。

我想，这起码说明了两个问题。第一，以恒大为代表的第一批中国民营房地产商基本都是以此类方式起步及发家；第二，低价高周转从一开始就写进了恒大的血统里，并成为近年来恒大飞速发展乃至影响整个中国楼市的成功秘诀。

几天前，我路过恒大华府，多栋高层上悬挂起了“封顶大吉”的红黄色标语。这离其20亿元接手兆福楼梯山地块消息传出仅仅一年时间。而这一年里，恒大华府不但破了该地块高层销售价必过万元每平方米的魔咒，更是让洋房产品瞬间在柳州成为热捧。  无独有偶，拿下地王仅仅半年余的恒大御府即将在本月开盘。尽管遇到自身华府项目以及华润·凯旋门的双重压制，但其成功地将项目附近翡翠龙庭进行了住宅清盘，并顺势延续提升了品牌及产品认可度。所以从目前储客情况来看，效果仍然比较理想，且准客户对于升级的户型认可度颇高。于是在柳州恒大内部又传出了，御府将破除“楼面地价高于4000元/m2就成为库存重灾区”的魔咒，再次将不可能变成可能的高呼。

于是，我想问，为什么你不可以的，恒大们却可以。

答案一：因为精准而来的高周转

我曾经无数次地说过，恒大海花岛的热卖以及越来越多海岛项目的推出，充分证明了其对于精准客户的把控到位。就像一部分人群30万元的海岛梦一样，全城的小蜜蜂以及奢华的展示面保证了任务量数十倍以上的到访数。而整体面积和房间的大数据搭配，比如高层没有 过大户型，洋房没有过小户型都直接切准精准用户要害。再加上远高于心理预期的标价与8.5折后恰恰低于心理预期的实际成交价，无疑让每一个准客户到最后都逼定成了业主。

当然，最后拉一条线你可以发现，恒大的每一个项目开盘不过三四次就消化完了，刚开始的低价和后面的溢价一拉，其实真的差不多毛利也就在15%左右。再减去融资成本，实际利润率也就在10%左右。但正是如此高的周转也才带来了不断降低的融资成本。

答案二：不断降低的融资成本

2008年，恒大因为高达40%的融资成本，被众多经济专家诟病。但就在2015年，恒大位列中国房企融资能力第12位，在非国营中仅次于万达 、龙湖与世贸，但其规模及销售额远高于这三家。而据其2015年年报来看，截至2015年12月31日，恒大现金余额1640.亿元，较2014年595亿元大增175.%。而其不但获得中国银行 、农业银行 、邮储银行等签署战略合作协议，综合授信总额达2736亿元。且2015年成功发行200亿元境内公募债和200亿元境内私募债，综合利率仅5%左右，远低于同行境外融资水平。

而在三四线市场，行内早就疯传了恒大的地块合作模式及30%项目资金合作模式，也就是说更高的品牌溢价注定了恒大越是在三四线融资成本越低，甚至在今天仍然有众多项目可以类似万达的轻资产运作。这也就注定了其项目价格和利润率要远低于同行，而这对于像柳州这样城市的去库存及高周转作用明显。

所以，到最后你会发现，房地产终究还是一个传统行业。而且中国特有的土地市场导致了只要不犯错误，大的企业一定会越做越大。

这也是目前央企拼命拿地王，恒大拼命收资产的根源。归根结蒂，不管是整合还是被整合，都是谁有核心土地多谁手上项目多，谁就更有发言权。

而对于购房者来讲，未来的选择也会越来越简单，谁的牌子大，谁的项目多，选谁一定不会错。

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