2014岛城楼市交出“数据答卷”,2014岛城楼市交出“数据答卷”

2014年的楼市已经尘埃落定，对于开发商、购房者或者普通市民来说，过去的这一年楼市十分热闹，但也让他们眼花缭乱。每一个经历者对楼市有着不同的感受，不同的解读，但若想把脉这一年的楼市，最精准的还是数据。房价、成交量、土地价值……从这些单纯的数据中，业内人士可以解读出今年楼市发展的些许脉络。

房价竞低接连上演“价格战”

说起2014年的房价，很多人的直观感觉都认为在跌，数据也是如此。2013年房价上涨的余热未消之时，2014年却开启了房价“下降”模式。根据国家统计局发布的2014年前11月房价统计数据，从年初开始，房价环比、同比涨幅逐月收窄并最终转为跌幅。在环比方面，前四个月青岛仍在上涨的队伍之中，自5月份开始青岛新建商品住宅环比价格一直处于下跌趋势，并且接下来几个月岛城房价一直持续着“负增长”状态，甚至在“金九银十”的传统旺季房价环比跌幅突破1%。在接二连三的新政刺激下，房价在11月份才跌幅收窄至0.5个百分点。根据国家统计局的数据，自9月份开始，同比价格也出现下降，房价跌回一年前。

另一份数据——中国指数研究院 “百城房价指数”显示，青岛房价最高点出现在3月，新建住宅样本均价为9836元/平方米。自6月开始青岛房价下降加速，11月出现半年来首次微涨，但好景不长，最后一个月再度下滑，最终定格至全年最低点：9277元/平方米。

在房价下降的同时，最直观的则是开发商们不断低价开盘，不断刷新各个板块的底价。自今年8月份开始，迫于销售压力，青岛众多楼盘接连上演“价格战”。先是位于新都心的保利和万科对街举牌，后有市南区豪宅项目华润悦府推出20000元/平方米的特价房……在郊区，价格战更是火热异常，9月，城阳的万海惜福时光释放出3200元/平方米的价格，随后鲁商泰晤士小镇宣布起价3900元/平方米。西海岸的万达维多利亚湾均价6200元/平方米，远低于周边在售新盘定价。

据统计，2014年青岛市新建商品住宅成交均价为8424元/平方米，相较于2013年的8711元/平方米下降3.29%。

【展望2015】

在业内人士看来，虽然2014年房价不断下探，但是随着限购解除、首套房贷认定标准放宽及央行调息等一系列“救市”政策出台，整个市场开始悄悄发生转变，尤其是年末青岛楼市成交量和成交均价都有所提升。对此，多名业内人士认为，2015年第一季度，青岛房价有可能继续下滑，但跌幅会收窄，明年第二季度，市场或将有所恢复。

营销手段花哨成交量走低

成交量的低迷一直让开发商感到处在楼市的“冬天”。数据显示，2014年青岛市新建住宅成交达90547套，与火热的2013年相比下跌24.2%；成交面积909.78万平方米，同比下滑31%。而每个月楼市的成交量更是如实地反映了“入冬”本质。2014年开年的1月份新建住宅就跌至万套以下，不过这在当时被认为是“异常”，2月楼市就出现新房、新建住宅成交量双双跌至万套以下。随后的“金三银四红五月”成交量更是月月缩减，住宅成交跌到全年最低点：5198套。下半年楼市虽然有政策利好，但是成交量依然处在低位，唯一一次“摸高”也是没有过万，10月、11月的成交量更是跌到9000套以下。然而12月份的楼市却让人意外，新建住宅成交10325套，涨到全年最高点，也是2014年12个月中唯一一次住宅成交量过万的月份。

从区域来看，今年岛城成交量前五把交椅分别是黄岛新区、城阳区、胶州市、李沧区和新市北区。2014年黄岛的住宅成交量占全市总量的近1/4，并摘得冠军。可以说黄岛新区利好不断，青西新区获批、中韩贸易合作区全面启动、城际轨道R3线规划出炉……这些利好勾勒出西海岸发展的美好图景。

其实，虽然去年成交量数据并不好看，但是开发商的营销手段却是花里胡哨。在巨大的销售压力下，2014年，特价房、团购频频见诸楼盘宣传页；淘宝卖房、闹市区举牌卖房、比基尼女郎卖房赚足眼球等销售手段层出不穷；到访售楼处即送米送油，开发商开始了“抢客”大战，只为跑量。

【展望2015】

在业内看来，在库存房压力下，一些楼盘以价换量，去化速度加快，楼市逐渐转向买方市场。业内人士分析，2015年青岛的新房销售市场仍将上演更加激烈的竞争，购房者在买房过程中将有更大的选择空间。但同时，也应注意避免陷入开发商的销售陷阱。

二手房全年震荡年末回暖

2014年对房屋中介来说是难过的一年，青岛链家提供的数据显示，2014年全年，青岛市二手住宅成交25647套，同比2013年下降31.95%。从月度成交来看，二手房全年也是显出一副低位震荡的态势。

2014年一二月份二手房就遭遇 “寒流”，虽然三四月份二手房成交渐渐有起色，但是随后的五六月份却又遇冷，甚至6月环比再次出现小幅下跌。进入下半年，尽管楼市各项利好政策出台，二手房市场也被寄予复苏的厚望，但是市场仍然转冷，除了七八月份的小幅上升，“金九银十”则是出现了意外遇冷。最终在年底，二手房才仿佛回复元气，迎来了年末回暖，最终2014年12月青岛市二手房共成交2744套，较11月上涨20.93%。我们可以看出，2014年二手房成交情况整体低于2013年同期交易量，每月同比去年都为负数，这也在一定程度说明，今年市场整体较去年冷淡，二手房市场并不火热。

不过，在2014年底，市场出现回暖状态，在经过“金九银十”却呈现出2014年低谷现象后，在年尾的最后一季度，出现小幅度回升的趋势。从12月整体情况来看，成交呈稳定上涨趋势，相对于2014年整体市场“冷淡”的状态，12月迎来了全年的一个小高峰。

【展望2015】

青岛链家市场部分析师刘烁认为，随着2014年下半年新政的相继下发，市场经过近四个月的发酵，市场新增客源量有所回升，2015年市场将温和开启。目前业主的出售行为出现分化，对于试探价格或者出售诚意较低的业主，挂牌积极性降低。但是对于诚意较高的业主，让利明显。另外，部分换房型业主对未来价格的不确定性增强，选择年底入市的情况也增多。随着年末成交量的回升，不排除业主在议价中重回优势地位。从长期的市场走势看，青岛的购房需求依然是以自住为主要目的的合理需求，未来需求仍会稳定释放。

土地市场火热去化压力大

相比楼市“入冬”，土地市场则火热得多。数据显示，2014年，青岛市主城区（包括市南区、市北区、李沧区、崂山区）通过公开拍卖方式共成功出让41幅地块的国有建设用地使用权，土地面积约152.3万平方米，收入约为147.67亿元。

其中，市南区和崂山区出让的土地不多，而市北区和李沧区则是2014年土地市场的主角，其中市北区出让16幅地，出让土地面积约49.58万平方米，成交金额约52.14亿元；李沧区成功卖出18幅地，出让面积约82.97万平方米，成交金额约为63.89亿元。

据了解，卖地火热的是2014年第四季度，主城区共成交土地24幅，占全年总成交量的59%。其中东李板块最受关注，绿地、保利、和达纷纷在此拿地。楼市观察人士张先生分析认为，今年热点区域可能集中在金水路附近，主要以刚需盘为主。

土地市场的火热带来的则是巨大的楼市供应量。在岛城楼市，挥之不去的一个现象就是库存量不断上升。据了解，2014年开年楼市存量就不小，当时存量去化周期为14个月。到了2014年中，市场存量再创新高，去化压力不断加大，去化周期达到27个月，虽然截至年底去化有所加速，但最终去化周期仍达到22个月之久。

【展望2015】

根据中国价格指数研究院青岛分院提供的数据，截止到12月底，全市新建商品住宅库存量大约163119套，总面积1801.14万平方米。

有关分析师表示，2015年库存的去化周期大约需要20个月。由此可见，新年开年第一要义依然是去库存。业内人士表示，从去年土地供应来看，预计今年商品房供应量持续走高，平价跑量依然是大势所趋。

本版撰稿 记者 王晓磊

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