后新政时代商业地产或成大鳄的下一个赢利点

来源:城市信报 2010-05-13 01:25 https://www.yybnet.net/

日期:2010-05-13 来源:半岛网-城市信报

恒大地产在市场陷入深度观望的当口率先降价引爆了重磅炸弹，尽管恒大后来表示该优惠政策于本月16日取消，但此消息一出立刻击破了市场表而不决、停滞不前的现状。后新政时代，地产市场出路在何方？尚属二线城市的青岛就云集国内外地产巨头数十家，尤以商业地产为甚。近年来，一直“坐冷板凳”的商业地产为何成为市场新宠？各巨头集结又是什么原因？分析人士认为，新政对住宅市场的打击路人皆知，而开发商预谋出路，商业地产或将成为新机遇。

>>>开发商如何应对？保量、建保障性住房转做商业地产

前不久，在搜房网与城市信报合办的“新政频出聚焦青岛房企应对策略”论坛上，恩马地产营销策划部经理唐弢表示，不管怎么说，对于任何一个开发公司来说，无论形势好还是不好，都要从长远发展规划的角度来看。这些年越来越多外来企业，外来品牌进入青岛房地产市场，对于企业而言，过去很多企业是“机会”导向的发展模式，现在越来越多的企业转向战略导向，在产品战略转型方面，随着我们国家住房政策的重要调整，已经有好多企业顺应住房导向，参与到保障性住房建设中，同时也有越来越多的地产公司顺应政府政策的引导，落实“70/90”政策。

现在的问题不是住房供给如何，而是房地产开发的经营如何。关键的问题是房地产开发企业要知道自己产品的客户在哪里，如果这方面认识清楚了，那么房地产企业就能够找到解决困难的方法。

随着被称为史上最严厉调控政策威力渐显，住宅市场观望情绪渐浓，住宅投资投机行为也得到一定程度的控制，住宅投资收紧，不少投资客开始转战商业地产；万科、绿地、保利等品牌企业也都齐刷刷地将目光瞄准了商业地产，原本“被遗忘了的”、被忽略了的商业地产又再度回到人们的视线中。

>>>向二三线城市转移涌向四大商圈

不少业内人士认为，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线转移已是大势所趋。青岛市的商业业态根据地理位置的不同、经营种类的差异、历史沿革等因素，可以分为四大商圈：老商圈是中山路，第二个商圈是台东，第三个商圈是市政府沿线的香港路，形成了以佳世客、家乐福、麦凯乐等形成的新东部商圈，还有北部商圈，就是李沧区。

中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩展，中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近80年的历史，它南起栈桥，北至大窑沟，全长1360米，是青岛市著名的商业中心之一。中山路商圈具有以下主要特征：1、以大型百货商场为龙头，例如百盛、发达、国货、东方等。2、以服装类为市场主要经营形态，占前六位的经营业态分别为服装、餐饮、美容美发、饰品、鞋帽、皮包。3、商铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。4、商铺租金价格差异较大，主要集中在6.6～36元/㎡ /天，像中山商城，以经营服装、鞋为主，租金价格在16～36元/㎡ /天，而一般沿街商铺价格在6.6～8.2元/㎡ /天。

随着市政府的东移，东部地区进入了快速发展的轨道。东部商圈以佳世客为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。东部商圈已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。据不完全统计，东部商圈内的零星商铺以餐饮、服装、酒吧、美容美发为主，共占市场总量的62%左右，占据了绝大部分的市场份额。其他类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分布较平均。东部商圈的租金价格在2.7～ 18.2元/m 2/天，价格分布上，专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格，佳世客地下商业街的租金在15.2元/m 2/天左右，而云霄路上的商铺价格在3.6元/m 2/天左右。

李村商圈主要指李村向阳路综合商业街。该街全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店150余处，商业网点密集。有崂百、北方国货和利客来等大型商厦，已成为青岛市北部综合性商业中心。李村商铺的租金价格：商场的租金为在4～8m 2每年2万至4万元，崂百附近的商铺5m 2每年3万至4万元，20m 2左右每年10万元。李村商圈具有以下显著的特征：1、商铺的集中程度较高，形成专业性的市场；2、零星商铺数量少；3、商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、鞋帽、通讯、宾馆、餐饮、饰品、小百货；4、商铺的租金价格在13～16元/m 2/天，专业街的价格明显高于零星商铺的价位。

台东商圈是青岛最为火爆的商业区之一，也是竞争最为激烈的区域。该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处的位置历史上就是一个商埠，现街长1000米。台东商圈的租金价格，以威海路为主干线，商铺租金在30元/m 2/天左右，而位于威海路步行街小区内的租金价格仅为2.3元/m 2/天，可见地段因素起了非常重要的因素。台东商圈的主要特征：1、零星商铺较少，而且经营范围广泛；2、市场以利群、沃尔玛、诺玛特等大型百货商厦和购物超市为龙头，辅以国美电器等大规模专业商铺，积极推动市场；3、从经营业态分析占前六位的依次是：服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发；4、租金的价格，优势地段一般在30元/m 2/天左右；5、商业氛围浓厚，但商品档次整体较低。

>>>机遇来临商业地产要爆发？

在国家调整住宅项目的背景下，岛城商业地产迎来井喷，招商和销售创岛城历史新高。香港中路“金街”总面积1.4万平方米，太古百货建筑面积约3.6万平方米，均价都在4万元/平方米以上。

统计显示，目前，青岛仅在建或已建成招商的商业地产近200万平方米，仅崂山区永新国际广场总建筑面积就达27万平方米。崂山区轴线广场的“中央大道”项目总建筑面积37万平方米，利群购物广场建筑面积约11万平方米，丽达购物中心经营面积达35000平方米。此外，市南区百丽广场20万平方米，米兰道经营面积1.1万平方米，山东路万达广场总面积达20万平方米，李沧宝龙城市广场总建筑面积36.7万平方米。加上万邦中心、燕儿岛路鲁商集团项目、东海西路上海世贸项目，青岛商业地产集中200万平方米项目集中爆发。

青岛地产策划人龙江一直关注青岛商业地产，他认为青岛商业已经迎来新一轮爆发性突破，在崂山区、李沧东部、山东路、香港中路将形成大小商场紧密的业态，这四大商圈也将成为最具成长力的区域，投资潜力巨大。但由于200万平方米的商业地产集中出现，部分项目可能成为“死铺”，投资风险较大。因此建议投资者关注新商圈中大商场的配套商铺和市区地铁出入口商业设施投资。“崂山区原先楼盘开发不足，入住率低，造成商业难以开发，随着现在新楼盘火爆和居民增多，商业项目将集中开发，而商业项目的完善将进一步刺激住宅项目建设，形成良性互动。”龙江认为，崂山区的投资潜力最大，三年之内将有巨大变化。记者李晨李闽

◎相关链接市内四区主要商铺

太古百货

物业地址：市南佳世客地下步行街北侧至漳州一路

价格：均价50000元/平方米

金街购物广场

物业地址：市南佳世客步行街(香港中路至东海路段）

价格：最低价75000元/平方米

华远好天地

地址：市北区福州北路139号

价格：待定

青岛联城广场

地址：四方洛阳路12号、商城路和周口路之间