答:《山东省商品房预售资金监管办法》所称商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款,包括定金、首付款、分期付款、按揭款及公积金贷款等。该办法规定了预售资金应遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,保障预售资金安全,优先保障开发项目建设。
问:购买预售房时,如何交纳购房款?
答:《山东省商品房预售资金监管办法》规定,商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收存房价款。开发企业与预购人进行商品房预售合同网签后,开发企业应向预购人出具《商品房预售资金监管收存通知单》。预购人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入开发企业在监管银行开设的监管账户后,房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案,开发企业打印商品房预售合同,买卖双方签字、盖章,买卖关系确立。
预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,预购人将首付款存入监管账户,并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后,向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》,预购人凭《商品房预售资金监管收款凭证》到开发企业换取交款收据。
问:监管账户的预售资金如何使用?
答:开发企业在申请预售许可时,应与监管银行、房地产主管部门签订商品房预售资金监管三方协议,约定预售资金监管额度。这个额度是开发项目完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的基本费用。
当买房人将预售资金进入监管账户后,当资金总额达到既定监管额度后,开发企业可以自行提取监管额度以外的资金,并优先用于预售项目工程建设。
对于监管额度内的预售资金,开发企业需要按照开发项目工程进度分批次向房地产主管部门申请拨付使用,即按照“先完成工程建设,后申请资金拨付”的原则办理,防止开发项目出现“烂尾”。
《山东省商品房预售资金监管办法》规定商品房预售资金监管分为4个控制节点,分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。当建成层数达到规划总层数一半时,监管资金留存比例为60%—70%;当主体结构封顶时,监管资金留存比例为30%—35%;当单体竣工验收合格时,监管资金留存比例为15%—18%;当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时,监管终止。对于高层、超高层或者大体量建筑,各地可以增加1—2个控制节点。
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