以房抵债又出售法院为何判决合同有效?□

■案典■

案情回放

因为抵债,秦州区一男子将名下房屋抵偿给某公司,但一直未办理产权变更手续。不久后,男子又与他人签订了关于该套房屋的买卖合同,某公司随即将两人告上法庭,要求确认该合同无效。那么,男子在丧失物权的情况下出售房屋,买卖合同是否有效呢?秦州区人民法院近日对此案作出了判决。

1998年3月,周某购买位于秦州区的房屋一间,登记在自己名下。自1997年起,周某与某公司之间一直存在货物买卖关系。2001年6月28日,法院依据某公司申请执行作出民事裁定书,某公司与周某自愿达成以物抵债的协议,将周某名下的涉案房屋抵偿某公司的欠款,自2005年9月20日起该房屋归某公司所有。

裁定作出后,周某将该房产钥匙交至法院后由该公司领取,但该公司一直未办理房屋产权变更手续。2017年7月21日,杨某诉至法院,主张其于2017年6月6日与周某签订房屋买卖合同,向周某支付了16万元房款后,购买了周某名下该涉案房屋,并占有使用至今,要求法院确认其与周某之间签订的房屋买卖合同有效。

经审理,秦州区人民法院作出民事判决,周某与杨某签订的房屋买卖合同有效。2017年10月,某公司从杨某处得知了周某与杨某签订房屋买卖合同的事宜,认为周某将该公司所有的房屋出售给杨某的行为属无权处分,法院作出的周某与杨某买卖合同有效的判决严重侵犯了自己的所有权,故诉至法院,要求处理。

这是我的房子!

抵押房产

买卖合同

债权方

法院判决

法官说法

法院经审理认为,杨某在无法取得该房屋物权的情况下,有权要求周某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。虽然周某的无权处分行为侵害了某公司的利益,但在无权处分行为下,签订的合同有效仅为债权意义上的效力,合同有效并不必然导致物权的转移,某公司所享有的对涉案房屋的物权实际亦由某公司享有。

此外,本案中亦不存在法律规定的其他导致合同无效的情形,故某公司虽享有涉案房屋的物权,但主张确认该合同无效的理由无法律依据,法院不予支持。

因此,法院驳回了某公司要求撤销判决书,确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效诉讼的请求。

秦州区人民法院民一庭 张楠

根据《中华人民共和国物权法》规定,本案中涉案房屋虽然依旧登记在周某名下,但根据人民法院民事裁定书,某公司与周某已自愿达成以物抵债的协议,将周某名下的本案涉案房屋抵偿公司欠款,并自2005年9月起该房屋归原告某公司所有,故根据以上裁定,2005年9月原告某公司已取得涉案房屋的物权。

既然某公司已经取得了物权,那本案的争议焦点就是周某的无权处分行为是否能够导致房屋买卖合同无效的问题。周某于2017年6月将涉案房屋出售给杨某的行为属无权处分行为,但无权处分行为并不必然导致买卖合同无效。故某公司虽享有涉案房屋的物权,但主张确认该合同无效的理由无法律依据。对于涉案房屋抵押权的问题,与房屋买卖合同无效问题无关,可另案主张权利。

公民的合法权益受法律保护,法律作为公民权益保护的最后一道屏障,有不可或缺的责任,但权利人自身在民事行为中也应提高自身权益保护的意识,有效的保护自身的合法权益。

本案中,如某公司积极行使权利,将涉案房屋的物权转移登记在自己名下,便会有效遏制自身权益受到侵害。

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