十月起烟台市小区选物业得招投标, 评标专家从全市7万名从业人员中选取70名

YMG记者杨诗星通讯员张经双

24-25日，全市347名全国注册物业管理师将集中培训，培训结束后将组织统一考试，并选取70人左右的最终“评审专家库”名单。此次培训活动，邀请了包括我国物管协会首席讲师刘锡明在内的多名专家。这些专家还将协助烟台市筹建“评审专家库”，用于将于10月1日正式实施的《烟台市物业管理招标投标管理办法》（以下简称《办法》）。

从10月起，烟台市小区物业一律将通过公开招标“选秀”，彻底规避以往开发商“指定”物业带来的弊端。

拒绝扯皮，新规剑指小区“建管不分”

“‘建管不分\’导致权责不分。更有个别物业企业主动和开发企业结成共同利益链关系，导致业主权益得不到应有保护。”市住建局物业科副科长宫青介绍，烟台市物业发展处于起步阶段，自主经营的物业服务企业很少，许多物业企业直接依附于开发建设单位。像近年来发生的福莱花苑、进德小区等几起较大的物业公司与业主的矛盾，就是因建管不分引起的。

一方面是开发企业和物业企业面对投诉时的互相推诿，直接伤害到业主利益；另一方面是面对投诉和纠纷，物业公司和开发公司权责不明，并导致其中一方无辜“背黑锅”。为规范物管行业，实现建管分离、权责明晰，《办法》应运而生。10月1日开始，烟台市面向市场的新楼盘的物业企业，必须经过严格的招投标竞争。“一旦有新楼盘不参加招投标程序，我们将在预售环节予以限制。”宫青说。

对新楼盘物业管理的严格把控，属于前期物业管理的范畴，也是烟台市物业管理体制改革的第一步，在此基础上，烟台市招投标体制将逐渐深入，最终实现“全过程招投标”。“全过程招投标就是指旧楼盘在调整、更换物业公司时，也需要与新楼盘一样，进行物业公司的招标投标竞争。”宫青表示，后期的物业管理招投标工作开展相对困难，因为必须先成立业主大会和业主委员会，由业主大会决定选聘、解聘物业管理企业。

银和怡海物业公司总经理邹明华认为，根据《办法》要求，招标事宜由专业物业管理咨询机构在物业主管部门和街道办事处的联合下组织实施，这就为突破后期物业管理招投标瓶颈提供前提和基础，随着《办法》的完善和深入，完全可以逐步实现全市的“全过程招投标”。

1000:1，“评审专家库”筛选热过“公考”

物业挑选实行“招投标”，由谁掌握尺度评标？自然成了《办法》实施后广大物管企业和市民关注的焦点。

统计显示，目前烟台市共有500多家物业企业，专职从业人员3.5万余人，间接从业人员增加了3.6万人；管理各类物业项目2500余个，面积达1.36亿平方米。这其中既有二、三十家全国性的物业企业，也有管理服务程序尚待完善的小型物业公司，物业管理行业水平良莠不齐。为确保《办法》顺利、公平实施，烟台市对备受关注的招投标“评审专家库”设置了多项“硬指标”：通过2010年至2012年全国注册物业管理师考试，具有物业管理师资格证，其中对同时具有建筑工程、机电设备、经济、法律等相关专业中级以上技术职称者优先考虑；大专以上文化程度，本地常住户口，连续从事物业管理行业4年以上；具有坚实的物业管理、建筑工程或法律专业基础理论知识、长期从事物业理论研究或管理工作，并在相关专业领域具有一定权威性；年龄40周岁以下，具备能够正常履行职责的身体条件和参加正常的物业管理专家活动的时间等。此外，对存在违法违规行为的物管从业人员，将实行“一票否决”。

在“高门槛”筛选下，全市7万多名物管从业人员，仅347人初步入围。24—25日，专家将对初步入围人员进行包括物业管理招投标、承接查验、招标代理公司等招投标实操流程及注意事项进行全面培训。培训结束后市住建局将组织统一考试，并从考试合格的入围人员中，选取70人左右的最终“评审专家库”名单。从全市7万多名物管从业人员中选取70名“评审专家”，选取比例超过1000:1，宫青笑言“比公考录取还‘热\’”。

据悉，为杜绝物业招投标中可能出现的“人情关系”，招投标全程在市住房和城乡建设局的监督指导下进行，每次物业招投标都将由电脑从“评审专家库”随机选取专家参加“评标”。

百分制，物业竞标量化考核、综合打分

“今后，以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人（物业公司）通过竞争的方式承接物业管理。”宫青说。根据《办法》规定，今后市住建局负责全市物业管理招标和投标的指导、管理工作，各县市区主管部门负责辖区内的物业招标投标监督管理。“规划总建筑面积5万㎡以上的普通住宅、规划项目总建筑面积1万㎡以上的高档（含别墅）住宅和非住宅物业，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业。”

对于物业企业来说，资质等级不同可参与投标的项目也不同。一般来说，资质越高可以参与投标的项目范围就越广。无资质、不参加资质核查或量化考核得分低于60分的企业，不得参加物业管理投标活动。“《办法》规定评标将实行百分制，参与招标企业要3家以上，综合多种因素进行现场打分。”宫青介绍，主要包括物业企业的资质等级、管理业绩、社会信誉、从业人员素质、物业管理方案的可行性等多个方面，还拟设置现场答辩环节。评标委员会为5人以上单数，最后根据综合打分排序，确定中标企业。

制度的创新，也是行业市场的转折点。“《烟台市物业管理招标投标管理办法》的出台，能够避免开发商指定物业服务企业的特权行为。”业内人士分析，此次招投标制度的创新，不仅将最大程度保障业主权益，更有利于物业企业站在同一起跑线上，公平竞争，实现优胜劣汰，从而构建健康的市场秩序。

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