查验不合格物业不接房, 《物业承接查验管理办法》初稿完成，近期有望出台

昨日，市住建局公布，目前《烟台市物业承接查验管理办法》初稿已经完成，或将在近期公布实施。该草案明确规定，全市规划范围内新建物业项目交付使用前，开发商和物业企业将共同对物业基础资料、物业共用部位、共用设施设备及相关场地等进行检查、验收。

YMG记者张苹

物业承接查验主要内容

包括物业共用部位，如建筑物的基础、承重墙体、柱、梁等；物业共用设施，如道路、绿地、人造景观、围墙等；物业共用设备，如电梯、水泵、水箱、避雷设施等。

开发商需移交的管理资料

竣工验收合格报告、小区规划详图等资料；共用设施设备准用证明及其安装、使用和维护保养等技术资料；消防设施合格证、电梯准用证等资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。

政策

开发商与物业共同验收相关设施

开发商和物业企业“互踢皮球”的事情并不少见，市民李玉英女士就曾遇到过。“前段时间，小区电梯出现故障，我和邻居打电话给物业公司，物业让我找开发商，开发商却迟迟不露面。”李女士说，无奈之下，业主只能再回头找物业，但物业依然说他们不负责，业主的权利无法保障。记者了解到，这种情况将会在近期得到改善。此前，烟台市物业招标管理办法已经出台实施，“黑物业”将被过滤，“建管分离”得以实现。为了进一步明确开发商和物业企业的责任，烟台市日前拟《烟台市物业管理承接查验管理办法》草案，初稿已形成，近期有望公布实施。“过去谁开发房谁指定物业服务公司，导致烟台物业市场一直处在开发商的垄断中，出现问题后开发商与物业相互推诿，业主权利得不到保障。”市住建局副局长于占春表示，不少小区常会出现电梯“停摆”、房屋漏雨等问题，回头再找开发商，开发商通常会玩起“躲猫猫”。当业主找上门来时，物业也只能以“物业不负责，应找开发商”而打发业主。此次拟写的草案明确，全市规划范围内新建物业项目在交付使用前，物业开发建设单位和物业服务企业须按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业基础资料、物业共用部位、共用设施设备及相关场地等进行检查、验收。

内容

查验主要内容为“共用部位”

根据草案，查验小组应按照《烟台市物业承接查验实施细则》逐项对查验内容进行查验，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和安全使用功能。根据不同的查验内容，采用核对竣工验收资料和图纸、出厂资料，现场观察、使用、检测和试验的方法。查验的主要内容包括物业共用部位，如建筑物的基础、承重墙体、柱、梁等；物业共用设施，如道路、绿地、人造景观、围墙等；物业共用设备，如电梯、水泵、水箱、避雷设施等。另外，开发建设单位应在查验前向物业服务企业移交管理资料，查验小组应当对移交的管理资料进行现场查验，主要包括竣工验收合格报告、小区规划详图、竣工总平面图等资料；共用设施设备准用证明或批准文件及其安装、使用和维护保养等技术资料；消防设施合格证、电梯准用证、保修协议等资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件（协议）。开发建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地物业行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对开发建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

交接

查验不合格开发商交不上房

“只有承接查验合格后，物业公司才可为小区提供服务。如若小区物业承接查验不合格，开发企业将无法办理房产预登记，也就是说，开发商就交不了房。”于占春介绍，承接查验备案后，交接双方应当在3日内将承接查验备案情况在物业管理区域内公示。对查验中发现的问题，开发建设单位应当明确修复的时间、责任部门和修复达到的标准及解决查验遗留问题并书面承诺。对影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位可自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。查验小组应当以书面形式约定处理措施，并确定复验时间。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，开发建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，开发建设单位应当依法承担赔偿责任。自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。此外，针对开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假的情况，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

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