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棚改货币化安置为何会推高房价?

来源:金融投资报 2018-07-14 01:14   http://www.yybnet.net/

■易观楼市

■易宪容

当初,城市棚户区改造的设想肯定是一个相当好的项目,它不仅有利于城市弱势居民住房条件的改善,还有利于加快中国城市化的进程,同时也有利于拉动当地的经济增长。还有2012年党的十八大后,我当时就预料城市棚户区改造这类项目会在全国推广,并成为政府房地产政策的一个重要方面。但是,这个项目一旦金融化就完全变样了。它不仅与初衷越来越远,而且还生出了一个与初衷目标相悖的怪胎,成了当前三四线城市推高房价的动力。这几年,城市棚户区改造的货币化安置,尽管看上去是推动了不少城市的房地产市场发展及当地的城市化进程,但实际上是成了不少城市房价上涨的真正动力。如果棚户区改造货币化安置最为主要的效果是推动房价,那当然会让这些城市的中低收入居民的住房条件离改善越来越远。

现在的问题是,为何城市棚户区改造项目会变质并成为这几年不少城市房价上涨的推手呢?问题的核心就在于当前房地产的整个政策,尽管党的十九大报告要求“只住不炒”的市场定位,坚决遏制房地产市场炒作,去除房地产市场的赚钱功能,但是到目前为止,这样一个原则只有一些行政性的限制,并没有用经济杠杆对房地产投机炒作真正进行限制,即使是现有的房地产交易所得税的政策,也未能采取措施认真执行,其中房地产交易阴阳合同已经成了全国各地政府完全默许的东西。可以说,如果不能够对房地产市场投机炒作用经济杠杆遏制住(即让投机炒作者购买住房无利可图),如果房价还在上涨,那么住房的投机炒作就有破除各种行政性限购的方式,他们还是会涌入房地产市场,现有的限购政策只不过增加了住房投机炒作者些许的投机炒作成本而已。目前城市棚户区改造货币化安置项目最后成了房价上涨动力最为根本的原因就在这里。并且所谓的个人涌入房地产市场购买住房,企业涌入房地产市场购买住房,最大激励也在这里。因为,到目前为止,在中国购买住房就能够赚钱,购买住房就是一种最好的投资方式。在这种情况下,政府的行政性限购等政策岂能让投机炒作者不进入房地产市场?

城市棚户区改造项目之所以最后成为居民一个重要的投资方式,就在于这类项目的过度金融化及货币化。在房地产投机炒作没有得到限制条件下,有了金融工具为推手,那么任何房地产项目要成为投机炒作工具就更容易了。

可以看到,城市棚户区改造项目在2008年就已经开始,但是在棚户区改造全面启动之初,地方政府资金有限,货币化安置成本更高,因而实物化安置成为主流。但是,实物化安置在最初四年收效并不明显。2008-2012年间,全国累计改造各类棚户区1260万户,存量仍有4200万套。也就是说,在城市棚户区改造初期,由于没有让金融工具融资进入这类项目的运行过程中,不仅使得地方政府要花较大成本来建造这些住房,地方政府的债务负担也全面加重,而且城市居民也没有愿意购买这类新建的住房。因为,这些城市的居民看不到购买这些住房的投资价值。所以,地方政府债务累累,这些城市棚户区改造项目进展缓慢,及住房库存快速增加。

但是,从2014年开始,央行推出PSL(抵押补充贷款),不仅大大缓解地方政府货币化安置的资金压力,也激发了这些城市住房投资的巨大热情(本来三四线城市住房早就过剩,一个三口之家,三套住房是也平常的事情,在这些城市住房都是人手一套。这样多的住房连租出去都困难)。2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置。统计显示,2013年、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,但2015年、2016年这一比率直接蹿升至29.9%和48.5%;2017年棚改货币化安置的比例约为53.9%左右;这一数字在2018年上半年很可能高达80%。

在央行信贷政策支持下,国内棚户区改造项目由于住房存在大量积压,很快就被消化,中国的棚户区改造取得突破性进展。数据显示,2015-2017年,全国新开工各类棚户区的住房改造分别为601万套、606万套和609万套,超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。这不仅把以往大量积压的住房库存消化,而且棚户区改造货币化安置让这类住房的投资价值很快显现出来,这类住房需求也在迅速扩张,房价也在这种扩张过程中快速上涨。

因为,当地棚户区改造项目全面金融化之后,地方政府不仅能够利用这种金融杠杆加快这些项目的改造进程,也可提高棚户区改造项目中居民货币化补贴的金额。而获得货币化补贴的居民一旦有了这种补贴,就可以用这些货币作为购买住房首付,住房的需求立即快速扩张。当住房需求快速扩张时,房价自然会上涨。如果房地产开发商及地方政府在房价上涨时推波助澜,房价上涨得会更快,住房需求的扩张速度会更快。所以,棚户区住房改造项目货币化安置是刺激住房需求及推动房价上涨的动力。

所以,早在2017年8月,住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。同年11月,住建部等再次印发通知,明确对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。也就是说,政府职能部门早就看出了问题,也出台了政策,但是地方政府及居民的金融化一上手,特别是居民一旦看到住房投资如此之高的收益,政府不采取严厉政策,想让他们收手是不可能的事情。不过,我们应该看到,这种棚户区改造过度金融化的政策,不仅会让地方政府的债务负担上升,也可能让三四线城市那些中低收入的居民少许的金融资产全部被带入房地产市场。只要这些地方的房价还在上涨,三四线城市的金融风险都是潜在的,但是如果哪个时候出现房价下跌,这些城市的居民所面临的金融风险也可能会很大。他们一方面要还房贷,另一方面一辈子少许的积蓄可能化为乌有!现在只能让上苍保佑这些城市房价一直上涨下去,千万别下跌!

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