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正商实业继续资产注入之路,但资本市场并不买账

来源:界面新闻 2020-05-26 16:46   http://www.yybnet.net/

上市5年,正商集团还在逐步将资产注入地产板块上市子公司正商实业(00185.HK)。

近日,正商实业再次公告以23.68拟收购兴城控股有限公司事宜。

根据公告, 兴城控股有限公司今年1月2日于香港注册成立,拥有河南郑州及洛阳发展中物业。2019年这家公司税后溢利约2亿元,净资产约6.85亿元,总负债约30.8亿元。

其拥有的具体项目为滨河铭筑、洛阳正商城和正商公主湖,总土地面积55万平方米,建筑面积131万平方米。

其中,滨河铭筑一、二期总建筑面积约79314.97平方米已完成预售,销售额约8.63亿元。洛阳正商城一期已竣工,余下未出售建筑面积约为13095平方米。正商公主湖一期已竣工,余下未出售建筑面积约为26120平方米,二期及三期总建筑面积约65459.25平方米已完成预售,销售额约4亿元。

从净资产、负债和土储面积来看,这笔关联收购交易似乎并不划算。不过,这并非重点,深究双方关系可知,这应该是正商集团对正商实业的一次资产注入操作。

根据公告可知,兴城控股有限公司由正商集团老板张敬国妻子HuangYanping全资拥有。

此外,在这笔关联收购交易中,还涉及财务资助——Joy Town与正商实业订立贷款协议,Joy Town同意向公司提供无抵押、免息贷款23.68亿元作为财务资助,Joy Town有权酌情要求即时还款。

这笔无抵押、免息贷款与收购款金额一致,这说明正商实业无需为这笔收购关联交易花钱。而Joy Town也由HuangYanping成立并作为委托人的全权信托最终拥有。

正商实业是其母公司正商集团在2015年借壳“正恒国际”后更名而来。按照借壳相关规定,正商集团无法一次性注入全部地产资产,最近几年一直在逐步将资产注入。

正商实业2019年大幅拉升的收益,是否受正商集团资产注入影响,财报中并未提及,其解释称:“是由2019年第四季度交付若干新落成物业发展项目,导致本集团结转建筑面积显着增长所致。”

但2019年正商集团和正商实业之间也涉及无息、免抵押贷款关联交易。

界面新闻梳理发现,在正商实业的年报中,有一笔来自关联公司的贷款,2019年达到74.9亿元,而2018这一数字为12.8亿元。值得注意的是,这笔贷款属于无息无抵押贷款,2018年所支付利息仅为64.6万,2019年直接免息。

正商实业在财报中写到:“本集团与关连公司河南正商置业有限公司 (「正商置业」,由Huang女士最终控制之公司) 签订贷款协议,据此,正商置业将提供无抵押贷款。该等金额为无抵押、免息及须按要求偿还。由于正商置业有酌情权可要求实时还款,故该等款项已列作流动负债。 ”

多次资产注入加上扩张策略实行,正商实业总资产有明显增长,不过,估值却未见提升。近期市值于36亿港元左右浮动,其最近一次配股价每股也低至0.33港元。

正商实业自2015年借壳上市以来已经进行了三次配股融资。

第一次配售发生在2016年5月,正恒国际向8名认购人配售约7.95亿新股,筹资1.59亿港元。第二次配售发生在2019年5月,正商实业向股东配售41.18亿新股,占扩大后股本约40%,筹资15.65亿港元。

第三次则是稍早前,拟配股融资超过4亿港元用于偿债,配售价低至每股0.33港元,较公告当日收市价折让约1.49%。

正商集团创始人张敬国,是土生土长河南人,1962年出生于南阳邓州,17岁时考入郑州大学物理系无线电专业,大学毕业后,被分配到河南省轻工业厅工作,1995年下海创业。

1998年,张敬国正式组建正商地产,后在郑州房地产市场内逐渐做大。

正商集团的官网显示,2019年正商地产销售额518.7亿元,销售面积448.4万平方米,连续八年销售额和销售面积位居郑州第一名。但未披露正商实业具体销售额。

根据正商实业年报显示,正商实业2019年总资产为519.42亿元,收益88.87亿元,较2018年增长约1378%;毛利22.86亿元,较2018年增长约731%。

其总负债增加约98亿至482亿,其中非流动负债348亿元,资产负债率92.81%。其中,短期债项154亿元,一年内到期的银行及其他借贷为69.6亿元,融资成本在4.568%-12.8%之间。

从现金流角度观察,正商实业还需努力融资及提高销售收入才能覆盖今年债务。

除了债务,其购地计划也需资金作为支撑。根据正商实业在业绩会上透露,今年公司计划投入140亿元拿地,50%-60%用于旧改,另外一部分用于招拍挂。

对于正商实业来说,这是一笔不小的资金。

2017年,正商实业开启扩张战略,其土储得到扩充。2019年,正商实业新收购10幅土地,总占地面积约为46万平方米,估计总建筑面积约为113万平方米。而这一年,买地仅花38亿元。

穆迪估计,正商实业的土地储备只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年。随着2020年继续采取的积极扩张战略,债务也会水涨船高。

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