南宁“商改住”来袭商办市场或迎利好 提醒：购买“商改住”项目，一定要注意手续是否完善

市民在五象南片区一在售楼盘看房。南国早报记者 邹财麟摄

南国早报记者张娟

4月份以来，南宁楼市“商改住”项目纷纷亮相，绿港·国际中心等4个项目进行了“商改住”调整，近日又有两个项目加入“商改住”队伍。众所周知，南宁的商办项目体量大，去化周期长，“商改住”政策的到来是否能让商办市场迎来利好？“商改住”项目能不能放心购买？对此，南国早报记者进行了走访。

“商改住”悄然来袭

继去年10月南宁传出“商改住”的消息后，今年4月21日，南宁市自然资源局公布了《南宁绿港建设投资集团有限公司“北部湾科技园总部基地一期工程”A区的总平方案调整批前公示》。公示显示，绿港集团对项目A区（即绿港·国际中心）用地范围由商务金融、批发零售、住宿餐饮用地调整为城镇住宅用地、零售商业用地，拟建7栋32层住宅、1栋11层公寓及1层（局部2层）商业裙房、1所3层幼儿园、地下1层（局部2层）车库。同时，增设了社区居委会用房、养老服务用房、幼儿园等配套设施。绿港·国际中心由商办性质转变为商住性质，成南宁“商改住”第一个项目。

之后，南宁国际商业贸易中心C、D区、大嘉汇·尚悦、大商汇城市商业中心二期、希望城等商办项目纷纷申请加入“变身”队伍。今年6月8日，南宁市自然资源局再次发布“商改住”调整公示。公示显示，位于江南区的融富中心项目（推广名为融创金弈时代）拟将不超过76480.19平方米原规划商业、办公调整为普通商品住宅房，同时增加公共服务配套设施。另外，位于西乡塘区的南宁凤凰国际广场B地块商业办公项目拟将不超过70023.16平方米的原规划商业、办公调整为普通商品住房。

据了解，目前市面上传出“商改住”的项目不下10个，荣和·东站城市广场也即将加入“商改住”阵营，目前该项目改名为“荣和·城市之门”重新亮相。有业内人士初略预估，南宁的商办物业体量超过600万平方米，随着“商改住”政策的到来，市场将迎来一大波“商改住”项目上市。

商办项目或迎来利好

近年来，南宁的商办市场供大于求，商业用房空置率高。克而瑞数据显示，2015~2020年，南宁商业市场均供过于求，2015年的供求比高达3.57，2020年为1.53，整体约1.83；而办公市场供求比最高也达到3.24，近5年的供求比整体约为1.54。

截至今年3月，南宁商业库存面积约346万平方米，去化周期超过4年半；办公库存面积为257万平方米，去化周期同样超过4年半。南宁市场短期内无法消化掉如此大体量的商办供应，这也是当下南宁商办市场的困境。相比于商办项目，住宅的销售速度较快，资金回笼时间相对较短。房企可以通过“商改住”，较快实现现金回款。对于开发商来说，“商改住”无疑是破解当下难题的有效措施。

采访中，有业内人士认为，在商办体量高企的情况下，“商改住”相当于变相去库存，有利于化解当下商办市场严重供大于求的态势，促进楼市健康发展。记者了解到，虽然“商改住”政策还未在官方渠道发布，但不少房企均表示已收到该文件。

那么，哪些项目可以进行“商改住”？从房企拿到的文件来看，“商改住”是有门槛和条件的。如“商改住”项目须是2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区。同时，项目须（以楼栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证，或是项目（以栋为最小单位）未销售，亦或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见。

能否放心购买“商改住”项目

购买“商改住”项目可以落户上学吗？记者从一些房企处了解到，“商改住”政策的出台，意味着让商办项目转成住宅项目合法化，可以落户也可以读书，且产权由原来的40年，变成70年。在项目调整中，相关部门会重点审查涉及的教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足需求，从细节上确保了调整后住宅居住的方便性和舒适性。

对于购房者比较关心的教育问题，相关部门会根据项目新增人口规模，进行比较完备的考虑，设置相应的配套政策。如大嘉汇·尚悦的开发商将在后期通过支付新增班级建设费的方式来支持学校、幼儿园改扩建和设备采购，来满足项目实施“商改住”后新增入园、入学需求。

需要提醒购房者的是，买“商改住”的房子，一定要先了解“变身”的房子手续是否完善。

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