本案是否构成“跳单”行为

【案情】

2019年5月7日，五莲县某房产中介公司与胡某签订购房中介服务协议，胡某委托该中介公司为其寻找适合购买的房屋，服务费为房屋实际成交价格的1.5% ，买卖双方共同承担或一方承担，在房屋成交时一次性支付。并约定若任何一方违约，需支付房屋总价款 5% 的违约金。协议签订后，该中介公司为胡某寻找到了一处房源，并与胡某实地查看了该房屋。其后，胡某未通过该房产中介公司与出售方成交该房屋，而是于2019年6月3日，通过五莲县某经济信息咨询中心与案外人陈某签订上述房源的二手房买卖协议，并办理了产权变更。房产中介公司遂将胡某起诉至五莲县法院，要求胡某给付中介费、违约金及律师代理费。

【裁判】

一审法院经审理认为，胡某通过五莲县某经济信息咨询中心与案外人陈某签订二手房买卖协议，违背其与五莲某中介公司签订的购房中介服务协议约定，应承担违约责任。 判决胡某支付五莲县某房产中介公司违约金五千余元。 胡某不服一审判决，向日照市中级人民法院提起上诉，其认为案涉房屋的卖方陈某将房屋信息发到网上公开出售，没有委托任何一家中介单独出售。对于案涉房屋，五莲县某房产中介有限公司报价39万，五莲县某经济信息咨询中心报价37万，故胡某与该报价更便宜的某经济信息咨询中心签订购房协议。

二审查明，2019年4月25日，胡某已与五莲县某经济信息咨询中心签订购房委托协议，约定胡某委托该信息咨询中心购买房屋，其提供的房源信息包括案涉房源。

二审经审理认为，五莲县某房产中介有限公司虽没有促成胡某与房屋出卖人签订房屋买卖合同，没有完成居间服务行为，但不影响该公司与胡某签订的购房中介服务协议的成立生效。胡某与房产中介有限公司签订购房中介服务协议之前，已与五莲县某经济信息咨询中心签订购房委托协议，其中就包括案涉房源信息，案涉房屋出卖人将其房屋通过其他中介公司公开出售，案涉房产中介公司并非掌握案涉房源信息或者对其进行中介的唯一中介方，胡某通过其他途径获得案涉房源信息，并选择其他中介公司促成房屋买卖合同成立，并非是“跳单”行为，不构成违约。但胡某在未通知案涉房产中介公司解除双方签订的购房中介服务协议情况下，通过其他中介公司签订房屋买卖协议，且案涉房产中介公司在履行购房中介服务协议过程中为胡某提供了看房等服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，五莲县某房产中介有限公司可以要求胡某给付一定的劳务费用。据此，二审法院作出判决，部分变更一审判决，酌定胡某给付五莲县某房产中介有限公司的费用为两千九百余元。

【评析】

“跳单”是一个行业术语，并不是严格的法律概念，主要存在于中介领域，是指房屋居间合同中，委托人已经与中介公司签订了相关协议，中介公司按照协议约定提供独家资源信息，并提供促使买卖双方见面洽谈等促进交易的服务，但买卖双方或一方为了规避向中介公司支付中介费等义务，跳过中介公司而私自签订买卖合同的行为。在民法典颁布实施之前，相关法律法规并没有对“跳单”行为及相关法律后果作出明确规定，司法实践中主要依据《中华人民共和国民法总则》中有关诚实信用原则的规定及《 中华人民共和国合同法》 第四百二十七条等关于居间合同的规定进行审理。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。根据该条规定，对于“跳单”行为的认定应着重从以下方面进行考量。

1.中介机构是否积极履行居间义务，提供居间服务

判断是否构成“跳单”行为，应首先应考量委托人与居间人签订房屋居间合同后，居间人是否积极履行居间义务。若居间人未实际提供居间服务，委托人通过其他方式查看房源或通过其他中介机构签订房屋买卖合同，居间人要求委托人支付居间服务费并承担违约金的，不予支持。即便居间合同中约定“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”等相关条款，也因其违反《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，可能被认定为无效。

2.中介机构提供的交易信息是否系独家发布。

“跳单”行为中，中介机构提供的交易信息应系其独家发布。实践中，若中介公司并非掌握房源信息的唯一主体，委托人通过网络、其他中介公司等其他公众可获知的正当途径同样能够获得案涉房源信息，并选择其他中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成法律规定的“跳单”行为，不能据此认定委托人违约。如本案中，委托人在与某房产中介有限公司签订购房中介服务协议之前，其与某经济信息咨询中心签订的购房委托协议已经包括案涉房源信息，某房产中介有限公司并非掌握案涉房源信息或者对其进行中介的唯一中介方，委托人通过其他途径获得案涉房源信息，并选择某经济信息咨询中心促成房屋买卖合同成立，并非法律规定的“跳单”行为，不构成违约。

3.委托人是否恶意绕过中介机构与他人签订合同

委托人实际利用居间人提供的信息，与出卖人直接签订房屋买卖合同或与其他中介公司另行签订居间服务合同，多系为了少支付或者不支付居间服务费，其主观应存在恶意，并导致居间人合法权益受损。虽然在相关合同纠纷中，行为人主观是否恶意并非考量其构成违约的实质性判断标准，但是在“跳单”行为的认定中，仍然可以将其作为重要考量因素，且因其主观存在恶意，更应承担相应的违约责任。若同时满足上述考量因素，一般认定委托人存在“跳单”行为。

当前，越来越多的中介机构在居间合同中明确约定禁止“跳单”行为，以保护自身合法权益。但在司法实践中，委托方多以相关条款系格式条款为由提出抗辩，主张该约定无效。笔者认为，对于“反跳单”的相关条款是否因构成格式条款无效，不能一概而论，应根据相关法律规定，审查合同双方意思表示是否真实，中介机构是否尽到合理的提示和说明义务，并具体考量提供格式条款一方是否存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形。如本案中，法官认为，禁止“跳单”的格式条款，本意在于防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介直接购买房屋，从而使中介无法得到相应的佣金，该约定不存在免除一方责任、加重另一方责任的情形，应认定为有效。

“跳单”行为不仅会损害中介方的合法权益，也可能导致购房者“钱房两空”，增加房屋交易过程中的风险。《 中华人民共和国民法典》第九百六十五条首次明确规定禁止“跳单”行为，并对于“跳单”行为的法律后果作出规定，有利于引导交易主体在经济交往过程中，遵守诚实信用原则，促进中介市场良性竞争。吴丹胡科刚

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