保利入局天津最大国有房企混改 与天津市签约共管天房发展

天津市最大的国有房企天房集团控股的天房发展（600322.SH），其混合所有制改革在历经一年半之后终于有了结果。

12月26日晚间，天房发展公告披露，公司接到控股股东天津房地产集团有限公司《天津市与保利集团对天津房地产集团有限公司进行共管的信息披露函》。全文如下：

“12月25日，天津市与中国保利集团有限公司签署合作框架协议，通过央地联动、优势互补，把作为央企的资金优势、管理优势、品牌优势，同天津市国企的资源优势、区域经营优势进行整合，通过资源共享，实现共赢发展。协议的签订将为新起点上建设“新天房”注入新动能，也是保利集团深耕天津市场、支持天津市经济社会发展的重要举措。根据协议，天津市和保利集团将以携手推动天房集团高质量发展为目标，由保利集团派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管，导入先进体制机制，以管理融合促进提质增效。本次签署的合作框架协议未涉及上市公司实际控制人发生变更的情况。”

自2017年6月天津市国资委在天津市产权交易中心公布了天房集团国有企业混改的信息后，关于天房的混改工作至今已有一年半。

作为天津市最大的国有房企，天房发展的混改引来了多方关注。

天房集团的官网资料显示，天房集团成立于1999年，集团的大股东为天津市国有资产监督管理委员会，投资的公司达到47家，涵盖了房地产开发、物业管理、信托基金、融资租赁、保障性住房、商业银行、矿产品、基础设施建设等多个领域。

天房集团持有天房发展13.53%的股权，是天房发展的控股股东，是国有独资公司天津津诚国有资本投资运营有限公司(简称津诚资本)的全资子公司，津诚资本持有天房发展13.21%股权，合计持股比例为26.74%。

事实上，在2017年6月天津市的第十一届融洽会上，天津市推出了40多家市属集团的194个国企混改项目，预计引入资金1100亿元左右。其中，天津房地产集团拟通过增资扩股方式，引进投资者持股比例在40%到60%，预计引入资金为100亿至200亿元。而天房发展对引入的投资者也提出了规定的条件：国内房地产企业综合实力前30强，具有规范的现代企业制度的股份有限公司。

为了推动天房发展的混改工作。今年4月25日，天房集团称，将所其持有的天房发展100％股权按照经备案的评估值注入津诚资本，同时在天津产权交易中心公开挂牌征集一名投资者，让渡天房集团65％股权，其中通过增资扩股让渡30％股权，通过股权转让让渡35％股权，以确保天房发展混改工作的顺利进行，拟募集资金总额达83亿元。

然而，天津国资委尽力推动的国企混改并未引来资本市场的关注。虽然此后坊间曾有消息传出多家房企将参与天房混改的竞标，这些房企中包括碧桂园、万科、恒大、融创、泰禾等16家房企，但不久又传出上述房企纷纷退出竞标。

5个月之后，天房发展公告称，天津房地产集团有限公司在“天津产权交易中心”公布的混改增资扩股项目，目前与符合条件的潜在投资者基本形成初步共识，为进一步推动混改工作的进行，现需要与符合条件的潜在投资者进一步洽谈，终止本次挂牌，待进一步形成意向后将及时进行披露。

虽然背靠天津国企这棵大树，但天房发展的盈利能力并不出色，且身负巨额债务。

《天津房地产集团有限公司2017年度财务报表及审计报告》显示，天房集团2017年利润总额亏损16.32亿元，同比减少766.57%。截至2017年12月末，未分配利润亏损75.89亿元，资产负债率为96.85%。归属母公司股东的净资产为负166982.04万元，同比减少246.22%。2018年到期债务586亿元，偿债资金需求较高。

在紧绷的债务压力之下，天房发展的偿债能力也难言乐观。天房发展2017年流动比率为1.76，同比下降15.17%；其速动比率为0.41，同比下降31.94%。

5月10日，中信信托发布一则公告称，天房集团应于5月18日偿还的两亿本金及利息可能发生违约风险。5天之后，天房集团公告称，已与中信信托确认，将依照合同约定按期还款。5月18日，中信信托发布最新公告称，已足额收到天房集团的应偿到期贷款本息。

尽管天房集团按期还款，但还是引起了上海证券交易所的关注。

5月15日，上海证券交易所向天房发展下发问询函，要求天房发展就公司的债务、资金及经营情况做出说明。5月21日，天房发展向上海证券交易所回复。对于90亿元债务的偿还方式，天房发展表示，2018年一季度公司已归还带息负债20.3亿元，后期计划以销售回款偿债35亿元，另外，通过融资渠道借款35亿元备付各类即将到期借款和应付款项。而筹资活动产生的现金流量大幅减少，一方面是因为公司在建项目减少，融资需求降低；而另一方面是因为公司出于优化融资结构的考虑，适当归还了部分成本较高的融资。

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