下半年房地产市场将迎来新一轮调整

2019年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地 ，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定 。

当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。

上半年房地产市场成交乏力

从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看，主要表现出三个方面明显变化：第一，各类物业销售面积均负增长，销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。第二，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。第三，住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。

总体来看，上半年的房地产市场特点突出表现为：市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落；土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较高水平，但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

房住不炒仍是调控核心

上半年部分二线城市市场热度显著回升引发了调控的再次升级 。为遏制地价的持续上扬 ，已经有多城对土地拍卖规则进行了相关调整。由此看来，“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。而结合5月的土地成交情况来看，土地市场投资热度已经有一定的缓解，土拍溢价率明显回落。这说明，市场调控已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性。各类土拍新规调整虽然在短期内缓解部分地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大热点城市的土地供应，促使土地市场供求平衡，真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

由于不同城市能级的市场运行结果呈现明显分化的趋势，一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施 ，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；大部分三四线城市已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售有可能重回下行通道。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势，市场预期有所好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖尚不稳定，楼市小阳春明显动力不足，部分三四线城市可能会逐渐步入降温的通道之中，房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。房地产市场应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。

不论短期调控还是长效机制，房地产政策总体目标是一致，即保持市场基本稳定，防止大起大落。可以说，房地产市场基本稳定本身就是对国民经济的重大贡献。目前，中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的，也产生了良好效果，市场风险总体可控。面对市场价格波动压力，应进一步细分调控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，将压力在达到危险边界前进行疏导和化解。同时，应加强全国市场压力分布实时监测、预测和预警，对过度上涨和下跌城市及区域进行深度跟踪调研和辅导调控。

据经济参考报

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