房地产信托收紧对市场发出的信号

■易观楼市

■易宪容

最近，国内金融监管部门为了遏制房地产开发商通过影子银行圈占资金抬高地价，进一步吹大房地产泡沫，连环出手控制国内房地产信托融资，中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示，要求收缩房地产信托业务。

根据国内媒体报道，部分被约谈的信托公司已经叫停房地产相关项目的资金募集，如光大信托已经于7月11日中午暂时叫停所有房地产类信托项目，包括直销及代销，已经募集的资金要全数退款。但该公司声称，政府监管叫停房地产信托业务是谣言，该公司只是按监管部门的要求对房地产信托项目进行余额管理，改善产品结构。

据证券时报报道，一些房地产信托所谓持余额管理，实际上是不少房地产信托公司的房地产专案融资基本上已经停止。据悉，这次被监管部门指导的公司包括光大信托、五矿信托、百瑞信托及国通信托等。监管部门要求这些房地产信托公司自觉地控制房地产信托规模，第三季房地产信托规模不可超过第二季等。不过，也有房地产信托人士认为，监管部门是针对高风险、高杠杆等房地产企业融资乱象下达指令，以此来引导房地产信托健康发展，并非是采取一 刀切来断房地产开发的财源。

事实上，国内今年上半年房地产信托规模一路飚升，根据普益标准资料显示，上半年投向房地产领域房地产信托产品共计2954只，占整体39.43%，募集资金达4532 亿元。中国银保监会指出，截至5月底止，房地产信托资产余额达3.15万亿元，占所有信托资产余额14%，比今年初增加15%。

从上述信息来看，上半年国内房地产信托出现快速增长，这不仅意味着国内房地产开发商的融资饥渴症越来越严重，也意味着国内房地产市场风险越来越高。因为，过量的资金流入房地产市场，既会推高房价，也会推高地价，把房地产泡沫继续吹大，更是可能导致房地产信托市场违约风险增加。最近接二连三地有理财产品违约可能就是这种结果。

既然房地产开发商有意愿以更高成本到信托市场融资，这一则说明房地产开发商仍然是看好国内未来的房地产市场（因为国内房地产市场价格一直在上升），他们希望融更多的资金来圈占土地，也意味着国内房地产市场利润仍然可观。否则房地产开发商无能力承担较高成本融资。

而这个问题为何能够这样持续十几年？或国内房地产市场既没有经济的周期性，或国内房地产市场永远不败，其根本的原因就在于，房地产市场价格上涨的预期没有改变，房地产市场投资者一直会涌入市场。

也就是说，监管部门对房地产信托突然收紧，说明当前房地产信托市场十分疯狂，房地产信托市场的风险与危机在增加。但是，国内房地产信托市场的收紧基本上很难改变当前国内房地产市场的利益格局，也不会改变国内房地产市场的价格还在上涨的趋势。因为，只要房地产市场还在繁荣，房地产市场价格还在上涨，房地产开发商还会找新的融资途径。只不过，让房地产开发商的融资成本再提高些而已。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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