主打绿色概念，当代置业物业冲击港股上市

当代置业在物管行业资本市场想要讲出新故事，5月29日，旗下物管公司第一服务在港交所提交招股书。

凭借 “绿色建筑”服务，第一服务这几年在规模和财务数字上有不错增长。

根据招股书，第一服务在管建筑面积由2017年底的730万平方米增长至2019年底的1350万平方米；在这个时间维度上，其合约建筑面积由1140万平方米至2570万平方米，复合年增长率约50.5%。

随着规模扩张，收益也在提升。根据招股书，2017年、2018年及2019年，第一服务收入复合年增长率为41.6%，分别为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元；利润分别为4184万元、5294万元及8386万元；股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元。

不过，目前的体量，与当下物管行业龙头公司相距甚远。

据界面新闻统计，截至2019年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业在管面积分别为2.11亿平方米、2.76亿平方米、2.87亿平方米；还未上市的万科物业，2018年其合同面积突破5.3亿平方米。

在收益上，据中指院资料，2017年、2018年及2019年，物管十强平均收益分别为37亿元、49亿元及57亿元。

上述三个时间维度上，第一服务的毛利分别为1.23亿元、1.65亿元及2.17亿元，毛利率分别为32.5%、33.3%及34.8%。

从毛利率来看，第一服务比同行略高。2019年碧桂园服务毛利率为31.6%，保利物业约20.3%，绿城服务低于20%。

较高的毛利率主要得益其特色业务。物管是房地产公司的配套服务，各家公司业务模式大同小异。除了物业管理和增值服务，第一服务特色业务是绿色人居解决方案。

第一服务母公司当代置业是一家香港上市民营企业，成立20多年来，主打开发绿色科技建筑，这也拉高了第一服务整体毛利水平。

第一服务凭借“高新技术企业”认证及提供中央供暖，能享有一些税收及其它优惠。根据招股书，2017年、2018年及2019年，第一服务获得政府补助780万元、630万元及1060万元，分别占年内溢利的18.6%、11.9%及12.6%。

另据招股书，第一服务绿色人居解决方案服务的毛利率由2018年的28.8%增加至2019年的34.3%。

最近几年资本向物业倾斜，物管公司掀起上市大潮。根据公开资料，至2020年3月31日，有3家物管公司A股上市、23家物管公司在港股上市及40家物管公司新三板上市。其中也有不少公司新上新三板后转至H股，第一服务资本路径也是如此。

从新三板转至H股，理由也大都相似。据第一服务董事介绍，转股原因为新三板交易机制和成交量过低等因素限制市值。而联交所作为全球金融市场主要参与者之一，更利于打开融资渠道，提高融资能力。

第一服务前身是北京当代，由当代胜地资产运营 （北京）有限公司（张雷及其女张心雨控股）及张鹏分别拥有80%及20%权益。

后不断注资重组，当代置业分别通过第一物业、第一人居（专注绿色人居解决方案）两个主体挂牌新三板。第一物业、第一人居摘牌后，前者收购后者，重组为第一服务。

2020年5月21日至2020年5月29日，吕晓彤、杭州鼎晖、中金公司、德丰 杰壹号、德丰杰贰号、德丰杰叁号、新龙脉壹号及众咖投资管理向第一资产转让第一物业18.7%股权。2020年5月29日，第一资产向第一服务控股（香港）转让第一物业31.2%股权。

多次腾挪后，第一服务构建了由张雷、张鹏、李熠、刘培庆、龙晗、呂曉彤、上海鼎晖耀家、上海鸥堤蔼、 CICC Global、 上海矗源、庭子天顾问咨询及公众共同持股的股权架构。

张雷、张鹏是公司创始人，刘培庆等人是公司董事及管理层；上海鼎晖耀家、上海矗源、上海鸥堤蔼为机构投资者。

上海鼎晖耀家等几家机构投资者早在第一物业和第一人居挂牌新三板时就已入股。

今年5月29日，第一服务分别与上海鼎晖耀 家、CICCGlobal、上海鸥堤蔼、上海矗源订立股东协议保障原有利益。

比如，上海鼎晖耀家被保证享有固定利率的回报，即自2017年7月5日至2021年7月4日或出售日期年化复合回报率为19%的回报。若首次公开发售未于2021年7月4日完成，该回报率须从2017年7月5日至2021年12月31日期间计算。该回报率基于总投资成本人民币6000万元计算。

除了引入机构战投，第一服务还不时投资若干交易证券等理财产品，包括私募基金、理财产品及其他金融资产。

根据招股书，2017年、2018年，第一服务投资估值净亏损53000元、270万元，2019年收益210万元。

不过截至目前，第一服务已处置了在私募基金及其他机构中的所有投资。

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