外拓受阻，红豆集团地产业务归于沉寂

服装公司做地产开发的代表是雅戈尔和红豆，不同于雅戈尔在地产业还有一番作为，红豆置业在名声大噪后又归于沉寂。

红豆置业成立于2001年，是红豆集团旗下的业务板块之一，其开发的第一个项目为红豆花园。目前，红豆置业在无锡、南京、江阴、镇江、扬州和淮安均有项目在售。

红豆在官网声称已经正式入驻一线城市，这是以2013年红豆置业上海公司成立为标志的，不过，红豆并没有在上海落地项目，而从目前情况来看，红豆在三四线的发展都明显后劲不足，更无暇进军一线城市。

2016年全国房地产市场的高光时刻时，红豆置业也表现得相当激进。

2016年8月，红豆地产通过102轮激战，最终以14.45亿总价、楼面价10548元/平方米和溢价率201.36%竞得无锡锡山区一宗地块。这是无锡锡山区楼面价首次破万，也是无锡当时的新地王。

同年4月，红豆还在镇江以7960元/平方米的楼面价、溢价率33%的价格拿下一宗土地，这也是当天镇江成交的10宗地块中，楼面价最高的一宗。

10月，红豆再次以2.08亿元、楼面价3006元/平方米拿下锡山区一宗居住和商业用地。11月，红豆还拿下南京江宁区禄口一宗土地，成交总价4.55亿、楼面价9131元/平方米。

2017年3月，红豆地产隶属的上市公司红豆股份发布公告称，2016年红豆营收为30.41亿，同比增长13.92%。其中，房地产业务营收为15.9亿，占总营业收入的52.29%。

但红豆股份在彼时采取了剥离地产业务的举措，向控股股东红豆集团出售无锡红豆置业60%股份，作价8.2亿。

剥离地产业务后，红豆置业在投资市场上几乎没有太大动作。

2017年3月，红豆置业以15.6亿总价、楼面价12846元/平方米拿下南京禄口G03地块，并需要现房销售。

根据联合信用评级对红豆集团的跟踪评级公告，2018年，红豆置业仅新增一幅土地；截止2018年底，红豆的土地储备全部位于无锡，达到30.67万平方米。2019年，红豆置业拿下镇江一宗地块。2020年以来，红豆置业仅在3月底拿下无锡锡山区东港镇一宗土地，楼面价6540元/平方米。

根据红豆集团2019年公司债券年度报告，红豆房地产行业2019年营收为29.3亿，毛利率为23.44%，房地产营收占红豆集团整体收入的14.96%。

无论是投资拓展区域还是投资拓展数量，红豆置业明显已经退步。更严重的是，红豆置业在唯一的二线城市南京禄口的项目香江华庭屡陷风波。

香江华庭是红豆置业在2016年11月拿地开发的项目，2019年11月时，南京当地媒体就报道红豆对购房者宣称设备平台可以自行改造，涉嫌引导客户偷面积。更严重的是，香江华庭项目去化严重拖了红豆置业的后腿，还陷入了暗控销控表的风波。

去年11月，香江华庭项目公布120套预售房源，但5月初，南京网上房地产数据显示项目只认购成交了14套房源，去化仅11%。

但据江苏本地媒体报道，香江华庭案场销控表上，有50套房源已经卖出。彼时，香江华庭项目遭到南京江宁区房产局的警示，要求红豆对现场进行整改，明确现场销控房源和网上房地产显示要一致。

截止目前，南京网上房地产数据显示，香江华庭2019年公布的120套房源中仍有89套房源未售，同时香江华庭在今年6月7日又开出80套房源预售。

值得注意的是，除了红豆地产掉队外，红豆集团上市公司红豆股份也在服装行业掉队，同时，红豆股份还屡陷关联交易。

据界面新闻报道，6月初，红豆股份再次公告了变更部分募集资金使用的公告。从上市以来，红豆股份共变更募集资金用途9次，至少涉及资金17.61亿元。募资用来补充流动性的资金更是高达21.8亿元。

然而募集资金后，红豆股份用来理财外，红豆股份和红豆集团关联交易更是为红豆股份带来了隐患。

以红豆股份和红豆集团最大的一笔关联交易为例，红豆股份给红豆集团转让中国民生投资股份有限公司（下称中民投）1.5%的股权，交易对价为8.93亿元，该交易已在2018年3月完成。对于中民投的股权投资，红豆股份将其作为非交易性投资工具核算，即公允价值变动不通过利润核算。

但是，就在2019年该项投资的账面公允价值却从期初的8.93亿元下降到了3.25亿元，5.68亿减值计入了其他综合收益。至于公允价值大幅下降的原因，红豆股份并未披露。这为红豆股份埋下了一颗定时炸弹。

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