房价稳定些 楼市健康些

在市场和政策的变化面前，个人和企业总是渺小无力的。 

２０１０年，为了遏制房价过快上涨，政府对房地产市场进行了被称为“史上最严厉”的调控，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，前所未有。房地产市场的价格和成交量出现较大幅度波动。 

买房的、卖房的、中介……市场里的每个人都经历了特别的一年。有的春风得意，有的疲于应付，有的一直在纠结之中。无论如何，所有人的愿望都是一样的，希望房价能够稳定，希望更多人能买得起房，希望市场能够长期健康发展。

临近年底，章辉终于买到了房子。“不一定是最好的选择，但不想再挑了，太累。” 

３１岁的章辉是某部委的一名公务员，几年前在北京南城买了一套小房子，但因为工作关系，一直想在东四环附近再买套二手房，方便上下班。去年１２月份，国家开始对房地产市场进行调控，章辉觉得房价应该能稳住，想“定定心心”地看房买房。没想到今年过完春节，房价“疯了一样”往上涨。章辉看了几套房子，上世纪９０年代的房子，价格普遍都在２５０００元／平方米以上，户型也不理想，迟迟没做决定。但那段时间，即便是这样的房子，往往在章辉“考虑考虑”的这三四天时间里，就被抢走，甚至还涨价了。

“当时打算赶紧抢一套算了，不然房价还得继续涨。”就在章辉有这个想法时，４月１７日，国家出台被称为“国十条”的严厉调控政策，遏制房价过快上涨。随着政策落地，市场发生了突然的逆转，成交量大幅下跌，购房者又开始观望。房价继续上涨的势头也暂时得到遏制。

政策从严，章辉的情绪也冷静下来。而且提高二套房贷首付比例和贷款利率等新政策，使章辉的购房成本上升了不少，买房变得更难，只得继续观望。

不久，北京市出台了包括一个家庭只能新购一套房在内的调控政策，这让章辉的买房行动变得更加谨慎。“必须尽量选一套满意的房子，不然后悔的机会都没有。”

在这几个月里，楼市也出现了近年来少有的稳定情形。成交量低位徘徊，价格基本平稳，一些新的项目定价也相对合理……一切似乎都在朝着调控预期的方向发展。 

然而，８月中旬开始，由于房价并未出现明显的下降，加上“抗通胀”心理的驱使，市场又逐渐热闹起来，甚至重现了量价齐涨的局面。严厉的调控面临失败的危险。 

章辉的看房进程再次被迫加快。在他看中的地段，房价一直很坚挺，二手房讨价还价的空间也很小。正在章辉踯躅的时候，９月２９日，国家再次出台政策，细化了此前“国十条”的政策，更加具体、更加严厉，被称为“新五条”。１０月份，楼市再次成交冷清。 

但这次章辉没有再放慢脚步，“４月份那么严厉的政策，半年不到就被市场消化了。这次的政策，恐怕不到半年就会失去作用，还是早买早安心。”经过近一年在楼市的摸爬滚打，章辉也有了一套自己对楼市的心得。“越往后，房价越涨、调控越严厉，我买房的难度也会越来越大。” 

和章辉预料的很相似，１１月中旬开始，北京楼市二手房的成交量再次放大，回复到较高的水平。在夫妻双方父母的资助下，章辉利用公积金贷款艰难地买下了一套老房子，上世纪９０年代的房子，７０多平方米、１７０多万元，和年初看的房子并没有太大区别。 

买了房的章辉开始每天关注北京房地产交易管理网上，二手房成交数据的变化。他开始担心房价真的会在调控之下出现较大幅度的下降，担心自己买在一个价格波段的最顶端，担心自己成为投资客的“接盘者”。 

“买之前担心房价还会大涨，越来越买不起。买完了担心房价会大跌，那样打击更大，那么多钱就打了水漂。”章辉说，“但愿今后房地产市场真的像政府说的那样，可以稳定地发展。这样，最起码老百姓买房不用担惊受怕，像我这样折腾。”

开发商：不好过 

顺应市场定价

加大促销力度

开发项目的门槛提高、打击囤地捂盘、预售资金监管、融资渠道几乎全部断绝……在最严厉的调控中，开发商的日子应该是最难过的。但万科却用了１１个月的时间，就实现了１０００亿元的“天量”销售额。不仅提前４年实现了公司的目标，甚至已经成为全球首屈一指的住宅开发企业。 

科逆市创下千亿销售额，是不是意味着宏观调控失败？事实上，受调控的影响，整个房地产行业的资金链越来越紧张，许多企业的日子并不好过。“龙头企业的优秀业绩并不能代表整个行业。”万科总裁郁亮认为，恰恰是在宏观调控中，万科选择了正确的战略，才实现了销售佳绩，也才让他自己得以更轻松。 

楼市调控调的是什么？是房价过快上涨，是推动涨价背后的投机炒房、开发商靠捂盘囤地获取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高价房、豪宅等。万科的战略避开了这些楼市调控的重点。 

郁亮介绍，首先，万科一直重视购房者首次置业和首次改善的需求，坚持做普通住宅。而调控恰恰是保护这部分需求的。目前万科所做的产品６０％是９０平方米以下的小户型住房，受宏观调控影响小。其次，万科一直在顺应市场形势，合理定价、快速销售、快速周转，绝不捂盘，要求新推盘项目当月销售率不低于６０％。在调控加码，一些项目销售低迷的时候，加大了促销力度。在这种战略的指引下，万科不仅销售额创佳绩，在全国范围内的市场份额也从调控前的３．９％提高到５．７％。

但房地产调控并非对万科没有任何影响，最直接的影响就是“钱紧了”。今年下半年开始，万科在各地都有与其他企业合作拿地开发的项目，明年这种合作会越来越多。

对于明年的市场形势，郁亮的判断是，调控还会继续，市场波动也会继续。“我们不对明年的销售额、利润做任何计划，还会继续坚持今年被证明成功的战略。”郁亮说，“我们是欢迎调控的，调控是为了市场的健康稳定，只有市场稳定了，企业才能可持续发展，才能成为百年企业。”

中介：盼平稳 

需求结构变化

投资明显减少

随着房地产市场的发展，北京、上海等一线城市的二手房成交量已经超过一手房，存量房交易逐渐成为房地产交易的主要内容。房地产调控下，房产中介的生活也发生着变化。

２５岁的张东升今年升职成为北京链家地产丽都水岸店店长。上任第一年，他就遭遇了最严厉的楼市调控。

“今年最大的感觉就是忙的时候忙死，闲的时候闲死。”张东升这样回顾２０１０年。他回忆，今年春节后到４月中旬之前，市场空前火爆，店里３０多人都忙得不亦乐乎。“客户都抢着买房，业主几乎是每周涨一次价。当时我们也感到房价涨得太疯狂。”

４月中旬“国十条”出台后，市场骤冷。四五月份张东升店里几乎一套成交都没有，区域内的房价也有所下降。 

没人看房、没有成交，面对突如其来的冷清，张东升和他的同事们有点不知所措。张东升说，甚至有几名员工离职不干了。

但是从６月下旬开始，由于房价没有明显下降，张东升感到看房的人逐渐多起来，７月份成交量开始上升，到现在为止，平均每月递增２０％左右。

“尽管政策似乎被消化了，但调控还是有一定效果的。”张东升说，在调控的影响下，今年丽都水岸店全年的成交量只有去年的６０％左右。而且投资客明显减少了，成交的主要是中小户型，买房的也主要是自住的需求。

张东升的工作状态也逐渐平稳，最近两三个月，每个月店里都有稳定的成交。“这也是我们比较喜欢的状态。”张东升说。

张东升认为明年国家会继续调控，但房价大幅下降的可能性不大，最理想的状态应该是稳中微涨。张东升自己也有买房的打算，“市场稳定了我努力攒钱，才有可能买得起房子，未来生活才更有希望。” 

新闻推荐

哈巴雪山位于云南西北部迪庆藏族自治州中甸县东南部的

哈巴雪山 位于云南西北部迪庆藏族自治州中甸县东南部的哈巴自然保护区内，与玉龙雪山隔虎跳峡相望。主峰海拔５３９６米，而最低江面海拔仅为１５５０米。山势上部较为平缓，下部则陡峭壁...