房产税开征向楼市传递哪些信号？

重庆两江新区高档住宅楼。新华社照片

据新华社电  “剑指”投资投机性需求，保护合理购房需求，用于保障房建设等“民生之需”……备受关注的上海、重庆两地房产税方案２７日终于露出真容。房产税试点究竟向楼市释放出哪些信号？

打击投资投机性需求

根据上海２７日出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（下文简称《办法》），征收的对象为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均６０平方米的免税住房面积予以扣除。

“如果一个三口之家，原来已拥有一套１５０平方米的住房，现又新购一套１１０平方米的住房，则人均住房面积已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出免除标准的部分面积，即８０平方米，须按规定缴纳房产税。”上海市财政部门负责人举例说明。

税率方面，上海体现出“差别化”：适用税率暂定为０．６％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格２倍（含２倍）的，税率可暂减为０．４％。上年度新建商品住房平均销售价格则由统计部门每年公布。

重庆作为个人住房房产税改革试点，宣布从１月２８日开始向个人房产征收房产税。重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城９区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，这涉及１０％的人数，主要针对富人群体征税，其税率为０．５％－１．２％。

黄奇帆介绍说，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城９区新建商品住房成交建筑面积均价２倍（含２倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

“这是对投资投机性需求的精准打击。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。

“有保有压”照顾合理购房需求

房产税的征收，是否会增加普通购房者的成本、是否会“殃及”刚性需求？这是市场十分关注的问题。从目前的方案看，沪、渝两市的房产税对各类购房需求是“有保有压”，并照顾到了合理的购房需求。

上海的《办法》规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说：“房产税不会影响合理的购房需求。”重庆市市长黄奇帆则表示，重庆房产税征收范围只涉及１０％的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓的购房负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。

增资金“活水”“援建”保障房

房产税作为地方税，其收入进入地方的“钱袋子”。目前在上海、重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。但随着征税对象、税率以及地区的调整、扩大，房产税将成为十分可观的地方“财源”。如何使其避免成为地方的“私房钱”而做到“取之于民，用之于民”，殊为关键。

中国税务学会理事、上海财经大学教授胡怡建说，在世界许多国家，房产价格高，缴税多，用于教育和治安的资金多，纳税人直接从中受益。我国包括房产税在内的财产税与其他税在用途上是没有区别的，纳税人缴纳财产税没有真实感受到财产税的受益，“应考虑房产税的特点，让其直接惠及纳税人，来调动纳税人的积极性，以及感受到纳税的必要性”。

国务院相关部门负责人表示，为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。从目前上海、重庆两地公布的细则看，房产税用于保障房建设的意图均十分明确。

“保障房尤其是公租房的融资是困扰各地的难题，房产税能起到多大的‘支援\’作用，值得关注。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

多位专家还建议，应借房产税改革之机，推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。

打击投资投机性需求

根据上海２７日出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（下文简称《办法》），征收的对象为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均６０平方米的免税住房面积予以扣除。

“如果一个三口之家，原来已拥有一套１５０平方米的住房，现又新购一套１１０平方米的住房，则人均住房面积已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出免除标准的部分面积，即８０平方米，须按规定缴纳房产税。”上海市财政部门负责人举例说明。

税率方面，上海体现出“差别化”：适用税率暂定为０．６％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格２倍（含２倍）的，税率可暂减为０．４％。上年度新建商品住房平均销售价格则由统计部门每年公布。

重庆作为个人住房房产税改革试点，宣布从１月２８日开始向个人房产征收房产税。重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城９区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，这涉及１０％的人数，主要针对富人群体征税，其税率为０．５％－１．２％。

黄奇帆介绍说，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城９区新建商品住房成交建筑面积均价２倍（含２倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

“这是对投资投机性需求的精准打击。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。

“有保有压”照顾合理购房需求

房产税的征收，是否会增加普通购房者的成本、是否会“殃及”刚性需求？这是市场十分关注的问题。从目前的方案看，沪、渝两市的房产税对各类购房需求是“有保有压”，并照顾到了合理的购房需求。

上海的《办法》规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说：“房产税不会影响合理的购房需求。”重庆市市长黄奇帆则表示，重庆房产税征收范围只涉及１０％的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓的购房负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。

增资金“活水”“援建”保障房

房产税作为地方税，其收入进入地方的“钱袋子”。目前在上海、重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。但随着征税对象、税率以及地区的调整、扩大，房产税将成为十分可观的地方“财源”。如何使其避免成为地方的“私房钱”而做到“取之于民，用之于民”，殊为关键。

中国税务学会理事、上海财经大学教授胡怡建说，在世界许多国家，房产价格高，缴税多，用于教育和治安的资金多，纳税人直接从中受益。我国包括房产税在内的财产税与其他税在用途上是没有区别的，纳税人缴纳财产税没有真实感受到财产税的受益，“应考虑房产税的特点，让其直接惠及纳税人，来调动纳税人的积极性，以及感受到纳税的必要性”。

国务院相关部门负责人表示，为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。从目前上海、重庆两地公布的细则看，房产税用于保障房建设的意图均十分明确。

“保障房尤其是公租房的融资是困扰各地的难题，房产税能起到多大的‘支援\’作用，值得关注。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

多位专家还建议，应借房产税改革之机，推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。

新闻分析

破  冰

２７日，上海、重庆根据国务院常务会议精神进行对个人住房征收房产税的改革试点，权威专家表示，这标志着我国利用税收手段调节财富分配的重大突破。

两市试点：加快财产税改革 调节财富分配

“上海、重庆试点标志着我国房产税改革终于迈出了重要的一步。”财政部财科所副所长苏明说。

住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，通过试点可以发现问题、探索和总结经验。

“中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结。”社科院财贸所所长高培勇说，我国现行税制由于缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节，一旦对居民个人住房开征房产税，则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。

对此，苏明也指出，按照房产税试点城市的规定，住房面积小的居民会享受减免税，而住房面积大、价值高的就要多交税。由此，房产税将成为我国调节收入差距和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于缩小贫富差距，促进社会公平。

征收方向：从试点到全国 从增量到存量

从上海、重庆改革试点方案来看，老百姓最关注的房产税是对增量住房征收还是对存量住房征收已有答案：目前两市都已明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。秦虹指出：“从增量住房入手进行改革试点，涉及面小，可以减少试点初期改革的难度，有利于试点的顺利推进。同时，把征税的重点明确指向了新增的投资者，有利于约束住房投资行为的进一步扩大。”

不过，从世界上１３０多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。值得关注的是，从国际实践看，虽然各国房产税的征收范围普遍涵盖所有住房，但在税制设计上都普遍体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。

“税收的一个重要功能就是调节财富的占有和收益，是对财富的二次分配。”高培勇指出，各国房产税的实践启示我们，我国的房产税改革也要兼顾公平和效率，对个人征收房产税的改革设计既要突出税收调节社会财富的作用，也要注重对低收入家庭、弱势群体的住房给予减免税。事实上，房产税的改革不仅有利于我国财产税体系的完善，对我国地方税体系的健全也同样具有重要意义。中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺说，作为地方税的一个重要税种，房产税今后将成为地方政府的一个稳定的收入来源。

楼市影响：增加持有成本 购房更趋谨慎

虽然在房价一次次创下新高后，人们对房产税的市场调控作用更为期待，专家也有不同看法。“房产税的主要作用在于调节财富分配和完善财产税制。”郭庆旺说，虽然它对调控房地产市场有一定作用，有利于房地产市场长期健康发展，但从住房销售价格的核算来看，房产税与房价的关系不是很直接。

对于经历了十多年高速发展的楼市而言，对个人住房开征房产税无疑对深化房地产改革，引导住房的合理消费、投资等方面将起到前所未有的作用。秦虹认为，房产税是对所购房产按价值量年年征收，无论是自住型购房者，还是投资型购房者，其影响都不容忽视。“对自住型购房者来说，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子。而对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。因此投资者必会更加谨慎。”秦虹说，对市场预期肯定有影响。

事实上，房产税对房地产市场的深远影响，还体现在有利于促进节约用地。苏明指出，我国人多地少，人均土地占有量有限，征收房产税在引导百姓理性购房的同时，也有利于引导对土地资源的合理利用，从而促进我国房地产市场的长期健康稳定发展。然而，由于房产税确实增加了房产持有者的持有成本，人们也担心这种成本会转移到房价和租金上。但是专家指出，增加的这些成本能否全部转嫁出去，最终还是要看转让时房地产市场的供求关系，要看是否有人愿意接受转让或出租的价格。

“虽然房产税增加了持有成本，但这很可能会导致投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。”郭庆旺说，况且，房产税并不是购房时的价格组成部分，从道理上讲，它不会是导致房价上涨的直接原因。

据新华社电

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