新一轮限购执行后能否迎来房价拐点

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据新华社电  国务院日前提出，房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。新一轮限购城市名单呼之欲出，有望开启房价稳中有降的“时间窗”。限购“扩容”将对加快布局二三线城市的开发商影响几何？如何防止限购政策在地方政府等多方博弈中落空？如何抓住楼市“退烧”的窗口期探寻治本之策？围绕一系列热点问题，记者作了追踪调查。

Ａ

二三线城市

已成房企“主战场”

“前一阵子，开发商碰面聊得最多的话题就是‘什么时候取消限购\’。限购真把一些开发商弄得死去活来。”ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹说。

让一些开发商失望的是，限购不但不取消，反而在升级。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。

眼下，二三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说：“某大型开发商上半年所售项目中，只有１个位于一线城市，５４个位于二线城市，３３个位于三线城市。”

世联地产研究部的数据显示，近年来，一线城市销售面积在全国占比在递减。正是二三线市场的房价上涨，支撑着万科、保利、中海等主要房企的亮丽业绩。

中国指数研究院副院长陈晟等专家认为，部分二三线城市房价较快上涨，有一线城市限购后资金转移助推因素，“如果任其飙涨，将对整体房地产调控带来不利影响”。

但一些专家也提醒，新一轮限购实际影响如何，既取决于限购城市的数量，也取决于监管问责的严肃性。

Ｂ

各方博弈“限购令” 谨防执行中“注水”

记者调研发现，针对“限购令”，楼市博弈各方的“对策”层出不穷。

因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”对策。近年来，万科、保利等房企纷纷加大商业项目比重。有些开发商则采取“商住混搭”的开发方式，以绕开限购政策。部分开发商还改走“高端路线”，天价豪宅项目不断增多。像北京钓鱼台７号院部分房产，今年单价人为翻倍，每平方米一度标价３０万元。

一些房产中介则违规“代办”限购资格。在北京，没有缴纳个税、社保至规定年限的外地人为“限购”对象，但一些中介表示可以代办——“先找个公司开５年证明，只需１万元手续费，再去税务部门补交５年的个税。社保证明也可如法炮制。”

除了开发商和中介，少数地方政府也“暗度陈仓”。

由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露，中部地区有的城市将限购范围确定为“９０平方米以下的中小户型商品住宅”，９０平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后，很快放开了户籍限制。

“在经历多年调控之后，房价走向其实并不取决于出台多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落实。”经济学家马光远说。

Ｃ

借房价“退烧”窗口

探寻楼市治本之策

在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下，楼市的深度降温已是“大概率事件”。

“限购其实就是给楼市吃‘退烧药\’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。

业内人士指出，目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束，但明显过于依赖行政手段。今后，应在持有、出售等环节，提高房产税、空置税、暴利税等调节力度，长效化遏制炒房投机行为。

一些地方政府是楼市调控的“薄弱环节”，加快改革地方“土地财政”也势在必行。统计显示，２０１０年全国土地出让金收入２．９万亿元，超出预算１１３％。在一些地方，土地出让金等相关收入已占地方财政六七成。

“土地财政不改革，高房价难以真正回归理性。”众多业内人士呼吁，要遏制地价过快上涨，加快地方财政体制改革，逐步拆除房价暴涨的“温床”。

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中国指数研究院“选出”新限购城市

下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这不仅意味着限购政策的实施范围将进一步扩大，同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。中国指数研究院分析了１００个城市的房价数据后认为，有１０至２０个城市或将纳入新一轮限购范围，预计这将使全国商品房销售量出现２％至３％的下降。

中国房地产指数系统百城价格指数对１００个城市的全样本调查数据显示，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前１０个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。而未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前１０个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。其中秦皇岛、烟台、湛江和惠州的价格绝对值和涨幅均位居前列。这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施可能性很大。

目前，全国已有约４０个城市出台限购令，不同城市严厉程度有所差异。根据国家统计局６月７０个大中城市房价指数，这些限购城市中房价涨幅靠前的依次为：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌等。其中，石家庄、长沙、南昌、沈阳、昆明、贵阳等地仅在主城区或房价较高、涨幅较大的中心城区实行限购措施。这些限购力度相对较松、目前房价涨幅却相对较高的二线城市，限购措施有可能进一步加码。

据《上海证券报》报道

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