广州市区一家地产中介行门可罗雀新华社照片今年中秋节

广州市区一家地产中介行门可罗雀。新华社照片

今年中秋节，热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。

楼市调控效应是否出现“拐点”？如何抓住“窗口期”寻求“治本”之策？

“停涨”：楼市进入“降价换量”关键期

在中秋节前，过去“屡调屡涨”的房价已呈现少见的调整迹象。

上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。

“部分热点城市是楼市‘风向标\’，也是调控和限购最严厉的地区。这些城市房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说。

截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。

“以前，什么企业都往房地产行业挤，现在则是不少企业在卖房产项目。”嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜说，“调控让房地产面临整合，人们终于看到，楼市不再是一个人人能赚钱的行业。”自去年初竞得一幅住宅地块以来，嘉华公司至今没在上海拿地，“根据目前行情，我们已基本断了拿地念头”。

“停涨”之后，进一步的降价是否将尾随而至？上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称，由于一些开发商此前对今年宏观调控政策的预期过于乐观，导致年初制定的销售目标过高；为完成业绩考核，开发商会在三四季度想办法增加销量，降价会更明显。

北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

僵持：房企具有“耐药性” 调控力度不能减

“只要不是资金特别紧急，房东还是会选择继续观望。”上海房产中介“合富辉煌”一位门店业务员说，“我们店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”

种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。

成交量持续“深跌”，市场博弈加剧。在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年以来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价的“大坝”难有松动，成交量很难有起色，预计今后几个月成交低落的行情会延续。

不可否认，近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把“吹风价”定得远远高于最终销售价，给外界造成“大幅降价”的假象。

谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

“为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。”陈晟等专家表示，今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长，一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。

有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

破局：抓住“窗口期”施“治本”之策

国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。

“调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商‘降价换量\’将是必然选择。”陈晟说。

问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。

楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意“区别用力”，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。

其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示，保障房的推进不能因调控松紧而“变速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系，真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。

从长远来看，最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。

据新华社上海9月13日电

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河北省廊坊市首出“限价令”，要求本地新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。随后，更多二三线城市开始效仿，先后有烟台、韶关、丹东等多个二三线城市加入“限价”行列。

业内人士指出，二三线城市“限价令”的普遍出现，显示地方政府在执行限购政策的不情愿和博弈心理。

北京中原地产称，本轮调控主要的问题依然是地方政府和中央政策处于博弈过程中。宏观调控政策力度很大，但是各地政府从地方利益出发不希望出台太过激烈的政策。地方政府公布限价令一定程度上是为了避免限购令给本地市场带来冲击。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，“限价令”仅仅影响价格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而“限购令”则直接影响到需求，很可能对当地市场产生重创。这是地方政府选择以限价取代限购的主要原因。

实际上，选择“限价”的城市大多采取设置房价上限的方法，而该标准因掌握在地方政府自己手中而备受质疑，更有分析指出这是地方政府的“变相抵制”策略。

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