按新规转让所得20%计征150万房价多缴个税24万 卖方承担还是转嫁买方？

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》3月1日在中国政府网公布，要求继续做好房地产市场调控，通知明确，对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。这份通知无疑是对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。

一季度公布新房价控制目标

通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

同时，通知继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型。应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

二套房贷款首付比例可提高

继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

地级市“十二五”末联网住房信息

通知还要求，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息，通知要求，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

中国房地产业协会副会长朱中一说，无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱，最终形成稳定的市场预期，才有助于百姓理性消费，巩固调控成果。

个案150万房价个税多缴24万

在北京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金，但因二手房购房政策的调整，他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。

在北京，购买二手房所有税费均由购房者承担。近日，吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房，该房已满五年可上市交易，但并非业主的唯一住房。

按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即(150-20)×20%=26万。

这多出的24万多元的税收，让吴先生很头疼。他说，他购买的这套小户型用于自住，但现在，多出的20万限制住了他这种非投资者。吴先生希望，政策应该进行细化，对于非投资性的住房，应给予个人所得税减免或返还。

本次调控时间表

●各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。

●2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

●大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

政策影响“按转让所得计征20%个税”将打击二手房成交

◆二手房交易量短期或降一成

新“国五条”细则中，引起最热烈讨论的莫过于“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”一条。一些近期打算购买二手房的买家高度关注其中有关个税的表述，担心新的计征办法将提高二手房交易成本，更担心增加的税负会被转嫁到买方头上。

◆二手房购置成本将大幅增加

据了解，此前执行的个人所得税政策分为几类情况：普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得(卖出价格-买入价格，下同)的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。

业内人士指出，此前卖房的业主可以选择较为便宜的一种。“以普通住房为例，通常来看，一般成交价的1%会比转让所得的20%少，因此执行中往往会选择1%”。中联地产二手研究院总经理肖小平直言，新“国五条”细则实施后购房成本将大幅增加，尤其对一些楼龄较长的物业，增值额度比较大，征税额将会高企。

知名地产专家胡广东指出，以广州为例，过去5-10年中房产价格翻倍十分普遍。“二手房交易中普遍的情况是，卖家将税费转嫁给买方，意味着购房成本可能会大幅增加。”胡广东预计，新政策实施后二手市场的放盘量和成交量都会降低。

◆房改房等受影响可能性较小

业内人士提醒，能否提供完整资料将成为确定计征方法的关键。据了解，近年交易的二手房大多可查到原值，特点是电梯房居多，单价和近年涨幅都较高；而早年的房子，特别是房改房等，可能存在房屋信息缺失的现象。因此，可以预见，楼龄较老、近年没有成交的房子受到影响的可能性较小；而近年有过成交、特别是电梯楼等，将受到很大影响。

中原地产项目部总经理黄韬指出，按照新政策，二手房交易时只有在没有增值的情况下才不会收税。“但这几年房价上涨比较明显，很多地方二手房价比入手时高出不少，而这部分差价都需要购房者来支付，有意购买二手房的置业者购房成本就比原来增加了不少。”黄韬预测，新政策实施后二手房成交量短期内至少会回落10%。本报综合

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