刚需大时代 逆袭急先锋

品质、地段、配套、品牌……无论从那个方面衡量，说刚需产品是楼市中的屌丝都有失偏颇，但刚需产品在近一两年内独领楼市风骚，引导楼市成功“逆袭”，顺利回暖都是有目共睹的事实。作为楼市更为普遍的消费者心目中的必需品，在调控对楼市成功“维稳”之后，已经是这个久经磨练的市场中当仁不让的主角，鉴于这类产品在未来楼市中依旧拥有更广泛的需求，已经有人为这个楼市周期注下了“刚需大时代”的标签。

刚需的能量 不仅是“日光”

刚需是市场的主角，这绝非一句口号，在调控接二连三，市场空前冷清的2011和2012年，正是刚需扮演了市场拯救者的角色。嘉凯城时代城、德馨筑家等项目用更高的性价比，成功赢得了难得的逆市热销，让被调控吓退或等待观望的需求慢慢回到市场。2012年下半年到现在，刚需项目更是用一连串的“日光”，让市场的体温正常，让楼市找回了温暖的感觉。刚需是一块试金石，它帮助市场找准了需求的兴奋点，无论是价格，户型、区位以及配套，刚需也是一台楼市供应者的专用冷暖空调，在市场不甚景气的情况下，它能够帮助同行找回信心，在市场略显躁动的时候，它又用自身价值和价格，影响并保持住了市场的稳定。刚需楼盘的存在，更是消费者的福音所在，更合理的性价比，让居者有其屋的理想得以顺利变现，在高房价的阴霾下透出一线曙光，为更多为房而努力奋斗的人们，因为有了现实的目标而倍添动力。

让我们细数一下刚需楼盘近年来的骄傲战绩吧。

2012年9月，嘉凯城时代城瞰景高层开盘热销，600套房源被1000多组客户抢购而空。堪称逆市热销的典范。2013年3月，蓝山湾加推200余套新房源，消费者提前一天排队，所有房源当日售罄。2013年初，万科城项目推新，当日去化9成，剩余房源一周内售罄。即便是进入传统夏日淡季，刚需楼盘们的“日光风”依旧没有停歇。7月，位于李村河沿线的山河城二期伴山银河，于7月中旬推出500多套房源，均价9200元/平方米，开盘当天基本售罄；金茂湾二期，推出127套房源，起价18500元/平方米，开盘两个小时就几近售罄；地处城阳白沙河片区的卓越蔚蓝群岛三期莱茵岸7月20日开盘，销售450套，当日去化量超过90%，均价6700元/平方米；7月27日，位于市北区新都心的海尔时代广场项目7月27日开盘，共推出400套房，面积区间88～90平方米，毛坯价格在12400元～13800元/平方米，开盘当天总体认购率超过了90%；7月28日，位于城阳区黑龙江路的鑫江水青花园7月28日开盘，共推出290套房源，小高层均价6800元/平方米左右，多层均价7500元/平方米。开盘当天去化率近九成。

刚需的内涵 不仅“低小偏”

刚需房在近期的楼市中战绩彪炳，那么什么样的楼盘可以称为刚需，所谓的刚需有没有什么统一特征。所谓刚需，就是刚性需求，自住需求，简单的理解就是不管怎么样，我一定要买房来住的这种需求。一般情况下这部分购房需求，更多的是指从无到有的首套房购买需求，就是所谓解决有自己地方住的这种需求。两三年以前，当刚性需求较多出现在媒体纸面上的时候，大家对刚需房的理解还局限于“低小偏”，就是价格低，户型小，位置偏，因为一般收入者的首次购房很多无法一次到位，在市中心位置，购买足够宽敞的大房子，在高房价条件下，只有那些“低小偏”的房子才附带相对更低的门槛。在“刚需”一词已经占据楼市焦点的今天，“刚需”的内涵已经突破原本的范畴，那些比较强烈的自住购房需求，也逐渐被划入了刚需的范畴之内。比如改善型购房需求，一家三口蜗居小户型里七八年，有需要换一个大一点，位置更好的房子，也具备了这样做的经济条件看，那么也就逐渐刚需了。比如教育性购房，孩子上学迫在眉睫，用房子换一个名校的准入证，这种需求也不可谓不强烈，于是他也刚需了。这种范畴的扩大，也让“低小偏”不再是刚需房的唯三典型特征，满足相对多数人需求，让很多人不得不买，欲罢不能的楼盘，都可以刚需一回。当然了，让刚需摘掉“低小偏”帽子的，还有如火如荼的大青岛城市建设。近年来，青岛的城市建设速度加快，环湾保护拥湾发展，世园会，几个大的主题性区域的确立和建设，很多原本相对偏远，配套不足的区域，也都旧貌换新颜，比如东李，比如新都心，这些区域的房子不再偏，也不那么低，但是照旧是刚需热衷和重点关注的对象，刚需内涵在扩容，刚需的区域在扩大，刚需的人群也越来越多。

刚需的片区 遍布市内

刚需房主要集中在市内的那个区域，因为刚需内涵的扩容，因为市政配套南北差距的逐渐平衡，刚需片区的分布也不再如过去一样，主要集中在市区的北部，越来越多的片区有了刚需的特征，即便是原本最难以和刚需混为一谈的市南区，也出现了刚需楼盘的身影。

目前，青岛最大最集中的刚需片区在李沧区，本身就有CLD定位的东李片区更是集中了大批量的性价比较高的刚需性楼盘。随着世园会的临近，该片区的市政配套和市容市貌都将达到一个较高的水平，这都给该区域楼盘的关注者和购买者带来更大更多的置业预期。除了东李，李沧中心区因为地铁和商圈等因素，也对于北上置业的购房者拥有相当的吸引力，包括中海国际社区、李沧万达广场等楼盘一直居于青岛楼盘销售榜前列的事实，就证明了该区域项目在购房者心目中的魅力指数。重庆路两侧是李沧片区价格更为稳定、户型更贴刚需的一个楼盘供应区，随着重庆路的拓宽改造、沧口火车站改造等建设的进行，该区域也将成为更多刚需置业者乐于安家的地方。

另外，李沧及其以北的城阳区正在兴起的大盘风，也对相当一部分改善型或首购型刚需拥有更多关注价值。小区里有山有湖，各种社会配套小区内全部具备，这样的生活在市中心片区显然很难实现，于是更多的居住者还是会选择在这些区域实现自己的宜居梦想。

新市北的新都心片区是目前青岛又一个刚需房集中释放的片区。与李沧不同，该区域是首购和改善型双重刚需重点关注的片区。作为新兴和新市北重点投资打造的片区，该区域不仅拥有新区价格起点相对较低的特点，却也在各种重大利好的交叉密布下，拥有了短期内居住价值跃进的前景。各种城市交通动脉的贯穿，让这里与核心主城近在咫尺，各种商业配套和城市资源的注入，使得这里有成为城市新核心的潜力。现在住进去，或许两三年之后，就真正生活在城市的核心，这种诱惑不仅对于首购者有说服力，对于改善型购房者，同样具有说服力。

另类刚需盘 一种兴奋点足矣

不再传统的刚需片区，有的价格也不符合传统刚需的接受范畴，但有一些楼盘还是因为某种因素刺激了刚需置业者的某一兴奋点，使得自己跻身刚需，成功热销。典型的例子包括上月日光的金茂湾2期，该项目18500元/平方米的价格在同区域不算太高，却也不低，本身市南区也不是刚需的首选区域，且项目户型并非传统刚需的“90内”，为什么也成为众人口中的刚需，享受几乎为刚需专用的日光呢？原因很简单，项目引进第一名校江苏路小学的分校，使自己成为货真价实的学区房，卖得好也就不甚稀奇了。至于其18500元/平方米的价格，相对于一线学区房动辄两三万的二手房价格，也显得十分低调。同样在近期热销的天一智慧之城，则是用超高性价比，满足了人们的低密度居住梦想。单价不到1万元的别墅，200平方米才100多万元，很多向往别墅生活的人们，是挡不住这种诱惑的。

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