我觉得南宁的“因城施策”是严格限价，一旦开发商的备案价触碰政府划定的红线，直接不予备案。严格限价之下，房价怎么蹦也跳不出政府的五指山。南宁楼市会不会限购？

陈永海·大海侃楼

销售的狂欢历历在目，楼市调控又卷土重来。

3月17日下午，当大家的朋友圈还在被北京“认房又认贷”的调控大招刷屏时，没想到深夜又有重磅消息袭来：石家庄、广州、郑州连夜发布楼市限贷政策。据媒体不完全统计，2月28日以来的20多天时间，至少有17个市县出台了楼市调控政策。

涿州、涞水、滁州、嘉善、连江，这些地方你听说过么？连这些名不见经传的三四线甚至四五线城市都限购了。报纸上不是说三四线城市都在愁去库存么？仿佛就在一夜之间，楼市已经变了天。

一放就疯，一收就萎，这就是中国式的楼市调控。

2016年前10个月，楼市遇到了史上销售最猛房价上涨最快的窗口期：全国新房销售面积同比增加26.8%，销售金额增加41.2%；70大中城市新盘房价同比普涨，一线30%，二线16%，三线4%。还记得吗？去年9月28日凤岭南新地王的诞生，引发了新一轮全市范围的涨价狂欢，弄得住房局的官员“十一”假期都没过好，加班出台了限价政策。

有人说，这是近些年来中国房地产最爽的一段时光，但转瞬即逝。

开发商的逻辑是，房子好卖就得涨价。而政府考虑问题的重点可能是：执政稳定——民生经济——兑现承诺。所以，政策高压低撑，市场波浪前进。2016年前10个月一二线城市楼市的量价火爆，很快就引火烧身：9月30日晚间到10月8日，短短9天时间，就有21个城市先后发布了力度不一的楼市调控新政。

这一轮调控，准确地说，应该是去年那一轮调控的延续和加码。聪明如你，想必已经看出，这一波调控政策，无论是一二线城市的，还是四五线城市的，其核心内容都是限购和限贷。可见他们是动真格的，不像去年10月那一波政策，很多城市都是瞻前顾后蜻蜓点水留有一手。

都说因城施策分类调控，其实只有两类城市：调控的和不调控的。而有效的调控手段，目前看来只有一种——要想取得立竿见影的效果，唯有从需求侧进行调控。如何调控需求侧？第一是限购限贷，第二是限购限贷，第三还是限购限贷。不管你住建部长宣称调控政策的弹药有多充足，关键时刻抛出来的还是限购限贷。

据报道，截至3月19日，全国已经有近40个城市执行限购限贷政策，楼市调控的范围和力度直逼2014年“9.30”新政之前的态势（46城全面限购限贷）。让我告诉你，其实没有哪个城市的行政长官乐意拿楼市来折腾，在他们内心深处是欢迎楼市火爆房价上涨的。中央把楼市调控的主动权交给地方是很英明的：以前上边发布调控政策，下边阳奉阴违，往往房价越调控越涨；现在让他们自己因城施策管好房价，办不好就约谈问责，事情就简单得多。

房协的朋友告诉我，上边对房价的涨幅是有红线的：哪个城市的房价环比涨幅一旦超过10%，住建部就会邀请分管副市长到北京喝茶聊天；如果下个月房价还是坚挺向上，就得采取调控措施，比如出台限购政策；如果调控没有效果……没有如果，只要市长想让房价下降，10个任志强也拦不住。

所以，房价涨得太猛的城市，实行限购限贷是一种政治正确。跟领导的政治前途相比，房价涨跌是一文不值的玩意。

现在说说南宁楼市。许多人都在问：南宁会不会重启限购限策？

有公众号一惊一乍地说，南宁限购正在赶来的路上。还煞有其事地说，3月18日南宁召开会议酝酿限购政策。弄得大家都很慌。

想想当前的楼市形势，似乎限购并不遥远。2016年以来南宁楼市销售火爆：去年全市新房成交135614套、1256万平方米，创下历史新高；今年的市场把火爆形势发扬光大，最近开盘的嘉和城、云星·钱隆首府、天健·西班牙小镇等楼盘的火爆场面，提醒广大买房人，没事多锻炼身体，抢房才有力气。

房子好卖，开发商就要涨价，就是必须的。去年南宁的房价一直都在涨，特别是凤岭南拍出楼面价破万的新地王之后，楼市直接进入高潮。国家统计局数据显示，去年10月以来，南宁新建商品住宅的同比涨幅都在10%以上，一直徘徊在20名左右。机构数据显示，去年12月南宁商品房成交均价首次突破9000大关。如今，哪怕是比较偏远的经开区、高新区，多数楼盘的房价已经破七。

尽管如此，我并不认为南宁近期会举起限购大棒。就看房价。超过10%的同比涨幅貌似有点高，其实环比涨幅是很温柔的——近半年里，除去年9月、10月分别为2%、1.5%以外，其他4个月都低于1%。这么一丁点涨幅，有什么理由加码调控？

不错，3月16日举行的南宁住房城乡建设工作会议提出，今年南宁将继续因城施策，加强房地产市场调控，加强商品房预售管理，合理确定商品住房价格。但这并不是南宁将实施限购的信号。相反，我觉得南宁的“因城施策”是严格限价，一旦开发商的备案价触碰政府划定的红线，直接不予备案。严格限价之下，房价怎么蹦也跳不出政府的五指山。

我们是不是应该这样理解：政府这么干，就是希望管住房价，避免出台限购政策。一旦实施限购，最难受的还不是开发商和购房者，而是地方政府，原因你懂的。站在城市发展的大局看房地产，南宁更加没有理由扼制楼市发展。根据规划，到2020年南宁城镇常住人口要达到481万，到2030年要建成特大城市。城市建设大干快上，意味着房地产也得提速发展。城市基础设施投入，包括交通、教育、医疗等等，这些都会变成地价，最终会变成房价。

五年之后回头看，你会发现南宁现在的房价太低了。就像我们现在看五年前的房价，然后喃喃地感慨：当初为什么不多买两套房？

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