调控下“五一”楼市整体降温未来调控政策仍将趋严

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“五一”楼市历来被看作房地产市场风向标。今年尤为如此。今年3月以来，全国楼市开启了新一轮调控潮。调控背景下，“五一”楼市表现如何？数据显示，北京、上海、广州、厦门、南京等城市楼市成交出现明显下滑，不过郑州等一些城市仍出现裹着被子连夜排队买房的现象。专家分析，“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下，楼市整体降温，不过不同区域仍存在分化，未来调控政策将持续趋严。

“五一”楼市整体降温

陆续出台的一系列调控政策之下，部分热点城市楼市降温明显，但个别城市也有调控后“补涨”迹象。

此轮楼市调控收紧过程中，北京的力度最大，楼市成交萎缩态势最明显。中原地产数据显示，小长假前两天北京商品房住宅签约84套，与2016年相比明显下滑。2016年“五一”小长假期间，北京商品住宅共成交807套。从4月总体来看，4月北京商品房住宅成交面积48.34万平方米，环比增长9.8%，同比则暴跌34%。上海、广州4月的成交面积同环比大幅下降，环比分别下降32%和49%，同比则下降了41.1%和26.6%。

在二线热点城市，楼市降温态势也有所体现。厦门市国土资源与房产管理局数据显示，4月29日当天，小长假首日，厦门首次出现二手房0成交的记录。南京市统计局公布数据显示，一季度南京商品房销售面积234.87万平方米，同比降30.8%；商品房销售额396.5亿元，同比下降25%。“五一”楼市成交虽然尚未有统计，但预计也将大幅下滑。

中国指数研究院统计数据显示，4月楼市整体出现降温。中国指数研究院监测的23个主要城市，一二线城市4月楼市成交环比均大幅下降，分别下降30.5%和16.02%，不过三线城市成交上涨，环比上涨了9.39%。

不过，也有郑州等个别城市再现“熟悉”的热销场景。有媒体报道称，“五一”郑州开盘的排队认筹队伍十分壮观，其中有裹着被子的，有现场泡方便面充饥的，昼夜守候。

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，一二线城市小长假的实际签约将会是2015年来最冷清的一个假期。从小长假基本可以预期，今年二季度市场将比一季度有明显降温。

房价拐点下半年或出现

楼市调控不断深化，对成交的影响明显，不过对房价的影响并未立竿见影。

4月18日国家统计局发布数据显示，70个城市中，3月有62个城市新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加6个；仅8个城市环比下降。其中，只有10个城市新建商品住宅价格涨幅回落，其它城市涨幅略升。

对于近期房价仍有一定涨幅的城市，业内人士预期，调控有继续收紧的可能。易居研究院总监严跃进表示，房价的上涨是由于各种因素造成的。即便是限购，也主要是针对部分城市，还未在全国范围内实行。而资金流动具有一定随意性，目前还达不到对购房资金全面管控，因此局部区域房价上涨在所难免，调控非常有必要。

首创证券分析师王剑辉表示，当前全国商品房成交量已经出现下滑态势，考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度，调整速度会有所加快，但是价格回落依然可能在下半年才会出现。期间注意观察成交量负增长月份的出现，可能是价格调整的关键时点，短期内不排除针对二手房调控升级的可能。

“下半年房价可能出现回调，不过周期怪圈能否打破有待观察。”东吴证券分析师丁文韬表示，随着更多城市加入调控再升级行列，短周期内的房地产市场回调很可能在下半年出现。不过政策周期性的“松紧”变化，只能作为短期内的应急手段，如果想要真正跳出房地产周期的“怪圈”，还是需要看到真正的长效机制。

延伸阅读

政策趋严势头不改

虽然不少地区“五一”小长假和4月楼市冷清，但业内人士认为，部分城市市场热度未减，一些城市楼盘则是延缓了推盘节奏。例如郑州楼市依然火爆，环京津区域多数楼盘封盘，其余地区楼盘也因限价，开发商大量推迟开盘时间。

对于下一步的政策，业内人士指出，一方面限购范围恐再度扩大，另一方面，政府将严格执行拿预售证必须开盘的政策，加大推盘量。

多地近期还调高了贷款利率。上海此前首套房贷平均利率维持在9折优惠，在4月下旬，房贷利率从此前的9折上升至基准利率的9.5折。北京自5月1日起，部分银行对首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上最低上浮20%。接下来或有更多热点城市跟进提高贷款利率。

融360统计的数据也表明，自1月份以来，全国首套房平均利率已连续4个月上涨。其中，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月份的4.49%，上升0.67%。二套房平均利率为5.39%，小幅波动，与去年同期二套房利率5.39%持平。未来或有更多城市、银行跟进上调首套、二套房贷利率折扣。

张大伟分析，从银行的资金情况看，资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将成常态。

“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”明源地产研究院首席研究员刘策认为，比如提高首付、提高契税等。

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